Реконструкция балкона в многоквартирном доме

Спор о балконе: ВС рассказал, как узаконить перепланировку

В Жилищном кодексе указан порядок проведения перепланировки и переустройства общего имущества собственников многоквартирного дома. Если оно реконструируется, нужно согласие не менее 2/3 всех собственников, если уменьшается – согласие 100% собственников. При этом к общему имуществу относятся не только лестничные площадки, лифты и шахты, но даже крыша и балконы. Чаще всего с ними и возникают проблемы.

Инга Аристова* имеет в собственности квартиру. Без соответствующих разрешений и согласований она увеличила в ней балкон, над балконом смонтировала козырёк, демонтировала часть стены. Администрация города, на территории которого находится квартира Аристовой, неоднократно направляла ей предписания о приведении балкона в прежнее состояние. Поскольку они так и не были исполнены, администрация обратилась в суд с иском о продаже указанного жилья с публичных торгов.

Собственники квартиры снизу присоединились к этому иску. Они жаловались, что козырек на балконе Аристовой полностью перекрывает им обзор, и требовали все демонтировать.

Аристова подала встречный иск – о сохранении вышеуказанной квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии. Она предоставила несколько заключений, согласно которым переделки не нарушают конструктивно-прочных характеристик здания, не угрожают жизни и здоровью, соответствуют действующим нормам и правилам (строительным, санитарным, пожарным и прочим). Она пояснила, что уже пыталась узаконить балкон в Межведомственной комиссии администрации города, но получила отказ.

Октябрьский районный суд города Краснодара встал на сторону Аристовой. Он сослался на заключения экспертов, а также обратил внимание, что истцы не представили доказательств нарушения их прав произведенной перепланировкой. Тогда истцы обратились в Краснодарский краевой суд. Тот определил провести повторную экспертизу. Ее результаты были такими же, как и результаты предыдущих экспертиз. Кроме того, Аристова представила согласие 49 собственников других квартир и владельца нежилого помещения в этом доме на сохранение в перепланированном состоянии своего жилья. На основании этих доказательств апелляция оставила решение суда первой инстанции в силе.

Однако Верховный суд с ними не согласился. Он напомнил: переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, – ни того, ни другого у Аристовой нет (ч. 1 ст. 26 ЖК). Кроме того, балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. А уменьшение размера такого имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме (ч. 3 ст. 36 ЖК). При этом 57 собственников многоквартирного дома категорически возражают против расширения балкона и его присоединения к квартире – их коллективное обращение имеется в материалах дела. Таким образом, Аристова не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры. Поэтому ВС определил отменить решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 18-КГ17-164).

Ранее по аналогичным делам ВС приходил к тем же выводам (№ 18-КГ17-8, № 18-КГ17-199). «В то же время в практике встречается уникальный прецедент, когда собственнику удалось обойти требование о получении 100% согласия на уменьшение общего имущества (№ ВАС-7959/09)», – сообщила к. ю. н., доцент, советник компании ALTHAUS Group Сусана Киракосян.

«Приведенная ВС аргументация и сделанные на ее основе выводы не подлежат сомнению. Напротив, вызывают вопросы решения нижестоящих судов, которые проигнорировали сразу два существенных нарушения. Во-первых, не было проведено обязательное согласование такой перепланировки. Во-вторых, не были получены согласия всех собственников многоквартирного дома», – заявила старший юрист ФБК Право Марина Баландина. «Среди собственников помещений распространено заблуждение: «Мой дом – моя крепость». Следуя этому тезису, нерадивые жильцы проводят перепланировку и переустройство в своем помещении за счет уменьшения общего имущества без соответствующих согласований. Очевидно, подобная модель поведения является недобросовестной. Однако при новом рассмотрении ответчик не лишен возможности получить согласие всех собственников», – считает Киракосян. Генеральный директор юридического консорциума «Высшая инстанция» Иван Шевельков уверен, что в реальности собрать 100% голосов собственников помещений – задача из ряда фантастики. «Любой собственник, не мотивировав свою позицию, может заблокировать всю процедуру, даже не имея реального интереса. Возможно, следует внести правки в п. 2 ст. 40 ЖК и определить иной кворум, необходимый для принятия решения. Хотя это предложение тоже не безупречно – изменится объем вещных прав лиц, голосующих против или не присутствовавших на голосовании, что будет противоречить Конституции и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК (общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности)», – рассуждает Шевельков.

*Имя и фамилия изменены редакцией.

Вопрос недели: Возможно ли узаконить выход с балкона квартиры 1-го этажа на придомовой участок?

Возможно ли узаконить выход с балкона квартиры 1-го этажа на придомовой участок (устройство пандуса) для человека-инвалида.
На что можно ссылаться, какая практика.

Сообщаю Вам следующее:

Реконструкция квартиры на первом этаже в многоквартирном жилом доме возможна в случае получения разрешения на реконструкцию и получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на внесение изменений в общее имущество.

Согласно статье 15 Федерального закона N 181-ФЗ инвалиды имеют право на беспрепятственный доступ к объектам социальной инфраструктуры, к которым относятся и жилые дома. Для инвалидов-колясочников беспрепятственный доступ подразумевает наличие пандуса, отвечающего установленным техническим требованиям (СП 59.13330.2012.), или иного оборудования, к которому относятся специальные подъемные устройства.

Установка пандусов является обязанностью государственных и муниципальных органов. Для установки пандуса необходимо, чтобы была техническая возможность такой установки. Если такой возможности нет, то в удовлетворении требований инвалида об установке пандуса судом будет отказано.

Согласно данному постановлению обследование жилых помещений инвалидов и общего имущества в многоквартирных домах, в которых проживают инвалиды, входящих в состав муниципального жилищного фонда, а также частного жилищного фонда, осуществляется муниципальными комиссиями по обследованию жилых помещений. Обследование жилых помещений, входящих в состав жилищного фонда Российской Федерации, осуществляется федеральной межведомственной комиссией; жилых помещений, входящих в состав жилищного фонда субъекта Российской Федерации, осуществляется региональной межведомственной комиссией по обследованию жилых помещений инвалидов.

В связи с изложенным считаем, что инвалид может обратиться в соответствующий орган государственной власти с требованием провести обследование жилого дома в целях приспособления с учетом потребностей инвалида.

Судебная практика по реконструкции балкона 1-го этажа для выхода инвалида, в СПС КонсультантПлюс отсутствует.

Подборка документов из Систем КонсультантПлюс:

Разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).

Для получения разрешения застройщик прилагает к заявлению следующие документы:

— согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае его реконструкции

— решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ);

Документ 2

Обществом были проведены работы по реконструкции существующих помещений и строительству пристройки к ним, в результате которых общая площадь принадлежащего ему объекта увеличилась.

По результатам исследования собранных по делу доказательств судами было установлено, что спорные помещения являются частью жилого многоквартирного дома. Увеличение площади ранее существовавшего объекта произошло вследствие частичной перепланировки входящих в него помещений, возведению дополнительного пристроя, а также переносу внешней фасадной стены дома.

Дав правовую оценку фактическим обстоятельствам спора, а также тем изменениям, которым подверглось указанное помещение, суды пришли к выводу о том, что для выполнения указанных работ обществу необходимо было получить разрешение на реконструкцию, чего истцом в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации сделано не было.

Кроме того, судами было отмечено, что проведение этой реконструкции сопряжено с изменением общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В этой связи суды пришли к выводу о том, что истцу требовалось получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме на внесение изменений в общее имущество и увеличение площади соответствующих помещений по отношению к земельному участку, необходимому для обслуживания такого многоквартирного дома

Поскольку ни разрешение уполномоченных органов на реконструкцию, ни согласия собственников помещений на изменение общего имущества истцом получено не было, суды пришли к выводу, что недвижимое имущество, создание в результате реконструкции обладает признаками самовольной постройки

Документ 3

…И тех, и других примеров решений судебная практика знает немало. Но вне зависимости от того, кто будет ответчиком по иску об установке пандуса, важно понимать, что для установки пандуса необходимо, чтобы была техническая возможность такой установки. Если такой возможности нет, то в удовлетворении требований инвалида об установке пандуса судом будет отказано.

установка пандусов будет признаваться обязанностью государственных и муниципальных органов

Документ 4

В случае невозможности полного приспособления объекта для нужд МГН при реконструкции, капитальном ремонте зданий и сооружений и т.д., следует осуществлять проектирование в рамках «разумного приспособления» при согласовании задания на проектирование с территориальными органами социальной защиты населения соответствующего уровня и с учетом мнения общественных объединений инвалидов.

Документ 5

1. Настоящие Правила устанавливают порядок проведения проверки экономической целесообразности реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления жилого помещения инвалида и (или) общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида (далее соответственно — проверка экономической целесообразности, приспособление жилого помещения и общего имущества).

2. Проведение проверки экономической целесообразности обеспечивается уполномоченным органом

Документ 6

1. Настоящие Правила устанавливают порядок обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме и требования по приспособлению жилых помещений в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов.

Доступность для инвалида жилого помещения инвалида и общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, обеспечивается посредством приспособления жилого помещения инвалида и общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, с учетом потребностей инвалида. Под указанным приспособлением понимается изменение и переоборудование жилого помещения инвалида в зависимости от особенностей ограничения жизнедеятельности, обусловленного инвалидностью лица, проживающего в указанном помещении, а также общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, для обеспечения беспрепятственного доступа инвалида к жилому помещению.

Документ 7

частично приспособить жилое помещение инвалида и (или) общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид.

Услуга оказывается в соответствии с регламентом услуги Линия Консультаций. Рекомендуем заранее с ним ознакомиться.

Услуга «Линия Консультаций» включает в себя подбор, анализ и предоставление информации, а также нормативных и консультационных материалов Справочно-правовых Систем КонсультантПлюс по вопросу

Ответ подготовил эксперт Линии консультаций

За переустройство балкона можно лишиться квартиры

Переустройство балкона – это один из самых популярных видов перепланировки квартиры. Но многие ли задумываются, присоединяя балкон к жилой комнате, что из-за своих действий они могут лишиться квартиры.

Теперь, когда Верховный Суд РФ рассмотрел дело «о балконе», желающих делать перепланировку без согласования явно уменьшится.

С чего все началось

Администрации муниципального образования обратилась в суд с иском к собственнице квартиры, расположенной в многоквартирном доме, о продаже ее квартиры с публичных торгов.

Свои исковые требования Администрация обосновала тем, что ответчица провела работы по реконструкции балкона без разрешений и согласований с компетентными органами.

Необходимо отметить, что еще до обращения с иском в суд, со стороны Администрации в адрес ответчицы направлялось предписание о приведении балкона в прежнее состояние, на которое она не отреагировала.

К иску присоединились и соседи сверху, которым новый балкон загораживал обзор.

Обосновывая свои исковые требования, истцы указали, что балконные плиты входят состав общего имущества многоквартирного дома и являются ограждающими и несущими конструкциями. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Что решил суд

Суд первой и апелляционной инстанции отказал Администрации муниципального образования в удовлетворении иска. Ни с чем остались и соседи сверху. Их требования также были признаны необоснованными.

Суд первой инстанции, принимая свое решение, исходил из того, что перепланировка и переустройство квартиры выполнены ответчицей с учётом требований строительных и санитарных норм и правил, не нарушают права и интересы собственников других помещений, не создают угрозы их жизни и здоровью, целевое назначение помещения изменено не было.

Суд обратил внимание и на то, что ответчица предоставила согласие на перепланировку, подписанное жильцами дома.

Верховный Суд РФ рассудил иначе

В Верховный Суд РФ с кассационной жалобой обратилась Администрация муниципального образования. Представитель Администрации не был согласен с ранее принятыми решениями и требовал пересмотреть их в кассационном порядке.

Верховный Суд прислушался к доводам жалобы и пришел к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций приняли свои постановления с нарушением закона.

Высший суд страны напомнил, что перепланировка квартиры должна проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ).

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо должен обратиться в орган, осуществляющий согласование.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные без согласований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ).

Верховный Суд обратил внимание на то, что собственница квартиры не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры. Произведённые ею работы выполнены самовольно без разрешений и согласований с компетентными органами.

Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние суд может принять в отношении собственника решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (п. 5 ст. 29 ЖК РФ)

Учел Верховный Суд еще и то, что согласие на перепланировку дали далеко не все собственники квартир многоквартирного дома, а такое согласие было обязательно.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 часть 1 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Верховный Суд, приняв все вышеизложенное во внимание, отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение.

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

С чего начать ремонт на балконе?

Балкон в проектном исполнении – открытая огороженная площадка, выступающая за фасад здания. Стремясь получить дополнительные метры жилой площади, многие владельцы квартир эту площадку переоборудуют, монтируя по её периметру стены с остеклением.

Рассмотрим, как это сделать правильно, чтобы получить желаемое без негативных последствий.

Оформление разрешения на переоборудование балкона

Изменять планировку или внешний облик квартиры разрешено лишь после согласования с муниципальными властями.

Остекление балкона приравнивается к перепланировке, так как ведёт к изменению жилой или общей площади квартиры, что должно производиться с соблюдением пожарных и санитарно-гигиенических норм.

Самовольное остекление балкона влечёт ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ – штраф от 2 до 5 тыс. руб.

Документы для оформления переоборудования балкона (перепланировки)

1. Заявление о переустройстве (от всех собственников).
2. Правоустанавливающие документы на переустриаваемое помещение в многоквартирном доме.
3. Проект переустройства переустраиваемого помещения, а также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на такое переустройство.
4. Технический паспорт переустраиваемого помещения в многоквартирном доме.

Переоборудование открытого балкона

Если квартира на первом этаже, то задача упрощается – балконная площадка доступна с земли или с лестницы. Но большинство балконов расположено выше, и, чтобы минимизировать затраты на автовышку, их переоборудование нужно выполнять в определённой последовательности:

• ремонт балконной плиты;
• возведение парапета с последующей его отделкой снаружи;
• остекление и внутренняя отделка.

Ремонт балконной плиты

Изначально следует исходить из того, что плита открытого балкона не предназначена для обустройства парапетом и оконными блоками, но после переоборудования площадки в помещение именно ей придётся выполнять функции основного несущего элемента всей сооружаемой конструкции. Следовательно, техническому состоянию балконной плиты необходимо уделить максимум внимания — от этого зависит безопасность не только жильцов квартиры, но и всех тех, кто находится внизу.

Если переоборудование балкона выполняется в соответствии с законом, то вопрос выбора способа ремонта отпадает — эту проблему решают в соответствии с проектом.

Когда утверждённого проекта нет, технологию восстановления балконной плиты разрабатывают самостоятельно — с учётом способа её крепления к стене, степени износа изделия, предстоящей нагрузки. В зависимости от этих факторов, ремонт плиты может быть текущим, капитальным или аварийным, что определяется по итогам тщательного обследования площадки.

Плиту по всей площади простукивают молотком для выявления пустот, сразу же удаляя тонкие отслаивающиеся покрытия. Те же действия нужно выполнить и с нижней стороны площадки, поэтому, чтобы получить туда доступ, работы с балконными плитами (пол, потолок) нужно заранее согласовывать с соседями. Кроме того, соседи часто заинтересованы в ремонте общих конструкций и принимают в нём участие.

Очистив пол от строительного мусора после удаления тонких отслоений, плиту простукивают повторно и визуально исследуют на наличие повреждений.

Щели в пару миллиметров на стыке площадки со стеной и небольшие выбоины на поверхности опасности не представляют – их легко загерметизировать и заделать самостоятельно. Не опасны также и волосяные, нераскрывшиеся трещины. Если другие повреждения на балконной плите отсутствуют, то устранение имеющихся дефектов квалифицируется как текущий ремонт площадки, который вполне можно выполнить самостоятельно. Для этого поверхность грунтуют, армируют сеткой, и выполняют по ней укрепляющую стяжку. Дальнейшие действия на полу зависят от вида отделки (железнёвка, утепление, укладка плитки и т.д.).

А вот к трещинам, в которые можно ввести щуп, необходимо отнестись со всей серьёзностью, так как даже самая незначительная из них может быть каналом поступления воды к арматуре. В результате – коррозия каркаса, утрата сцепления арматуры с бетоном, нарушение целостности плиты с потерей прочности.

Экспертную оценку таких повреждений лучше поручить специалисту, что же касается самостоятельной диагностики, то о необходимости капитального ремонта балконной плиты говорят следующие дефекты:

1. Сквозные разломы бетона или выпадение его кусков;
2. Расслоение площадки с оголением арматуры;
3. Наклон балкона, превышающий конструктивное значение (3 град.);
4. Расшатанное металлическое ограждение – следствие разрушения сварных соединений парапета с арматурой площадки.

Об увеличении штатного наклона балконной плиты (провисании) судят по её нижней поверхности – она должна быть горизонтальной.

Капитальный ремонт, необходимый в таких случаях – занятие не для новичков, поэтому выполняют его в большинстве случаев силами профессионалов.

Не говоря уже об аварийном ремонте, когда остатки балкона необходимо демонтировать, а на его месте соорудить новый.

Таким образом, ремонт балкона нужно начинать с приведения в порядок балконной плиты – основной несущей конструкции. Иметь об этом более наглядное представление поможет видеоролик:

Возведение парапета

Отремонтировав балконную плиту, приступают к работам по парапету.

Металлическое ограждение, если было решено его оставить, нужно до остекления балкона обшить снаружи, иначе потом оконные блоки будут этому мешать.

Для этого к конструкции крепят дополнительные элементы из уголка, профиля или деревянных брусков, к которым будет монтироваться отделка.

Компоновка крепёжных элементов выполняется с привязкой к отделочному материалу – она должна обеспечивать его надёжную фиксацию и возможность утепления парапета.

Нередко старое вертикальное ограждение переделывают или заменяют новым, монтируя парапет от пола под углом наружу – это добавляет объёма балконному помещению без увеличения площади плиты.

Если габариты балкона позволяют, парапет можно выложить из газобетонных блоков. Материал этот прочен, обладает теплозащитными свойствами и легче кирпича, но такое решение всё же более распространено для лоджий, так как их площадки в силу конструктивных особенностей имеют больший запас прочности.

Кладку из блоков для прочности выполняют с армированием, либо связывают её с металлическим ограждением.

Блочный парапет также нужно отделать снаружи до монтажа оконных блоков, а утепление его выполняется в зависимости от конструкции – можно вложить листы пенопласта в полость между наружной отделкой и ограждением, или смонтировать теплозащиту поверх кладки на «грибки».

От использования минераловатных утеплителей на парапете лучше отказаться, так как через возможные неплотности в наружной отделке парапета эти изолянты будут накапливать в себе влагу.

Расценки в Москве на ремонт балконных парапетов

Наименование работ		Ед. изм.	Расценка (руб.)
Укрепление и ремонт существующего стального парапета		м. пог.	от 6800,0
Изготовление и монтаж нового стального парапета		м. пог.	от 10 000,0
Новый стальной парапет с ремонтом основания балкона		м. пог.	от 16 000,0
Кладка газосиликатного пеноблока	50 мм	м. кв.	1200,0
	70 мм	м. кв.	1600,0
	100 мм	м. кв.	1900,0

Остекление балкона и внутренняя отделка

Оконные блоки по материалу изготовления бывают трёх видов: деревянные, металлопластиковые и алюминиевые, из которых оптимальным вариантом для балкона является второй.

Какой конструкции оконный переплёт установить, и какие стеклопакеты в нём использовать, зависит от площади балкона и бюджета, но количество подвижных створок должно обеспечивать естественную вентиляцию помещения.

Цены остекления балконов в Москве

Размер балкона	Дерево (руб.)	Алюминий (руб.)	Пластик (руб.)
2х1,0 м	21 500,0	23 500,0	38 500,0
3х0,7 м	25 000,0	27 000,0	42 000,0

Следующий этап переоборудования балкона – его внутреннее обустройство. Здесь исходят из назначения помещения, но застеклённые балконы редко оставляют без утепления, так как даже в средней полосе температура в такой комнате зимой будет отрицательной, а это ограничит её использование. Утеплять необходимо все ограждающие конструкции, находящиеся за плоскостью фасада, в том числе, пол и потолок, чтобы не зависеть от температурного режима на балконах соседей и минимизировать теплопотери.

Завершают ремонт балкона внутренней финишной отделкой, выполняемой с учётом специфики расположения помещения и собственных предпочтений.

Заключение

Таким образом, ремонт балкона нужно начинать с восстановления или реконструкции балконной плиты – основной конструкции, которая примет на себя нагрузки от всего того, что будет смонтировано при переоборудовании площадки. Если же к состоянию плиты претензий нет, то работы начинают с возведения парапета.

Реконструкция балкона в многоквартирном доме

Согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. N 8, балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

Многие задаются вопросом: балкон — это продолжение квартиры, ее часть? Кто является собственником балкона? Ведь если собственником балкона является собственник квартиры, из которой предусмотрен выход на данный балкон, то бремя несения расходов на поддержание балкона в надлежащем техническом состоянии ложится на самого собственника жилого помещения. А это значит, что если балконная плита стала осыпаться, трескаться, то средства на приведение ее в нормальное состояние должен тратить собственник квартиры.Подобные вопросы возникают у граждан из-за непонимания различий между понятием «балконная плита» и, собственно, «балкон».

Балконная плита представляет собой внешнюю оргаждающую конструкцию, которая в силу закона является общий собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома.Об этом прямо указано в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 , согласно п 2 которого, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Так, в определении указано, что «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Суд обоснованно признал, что подпункт «в» пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации , которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме».

Кто является собственником балкона?

Для ответа на этот вопрос следует провести аналогии с собственностью на жилое помещение — квартиру. Кто является собственником квартиры? Ведь, например, несущая стена вашей квартиры, является одновременно стеной квартиры вашего соседа, а плиты перекрытий, являющиеся вашим полом и потолком, являются одновременно потолком и полом для квартир ваших соседей, проживающих этажом ниже и этажом выше. Таким образом, плиты перекрытий, несущие стены являются в общей долевой собственности, потому как обслуживают более одного помещения в доме.

Получается, что вы не являетесь единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком вашей квартиры. Что же оставется в вашей собственности?

Фактически, вы собственник трехмерного пространства, заключенного в стенах квартиры, которая по сути является структурной астью многоквартирного дома. Вы также собственник элементов декора, отделки вашего жилого помещения — обои, подвесные потолки, паркет и т.п. Собственность же на квартиру — это юридическая фикция, призванная обеспечить определенность для населения без погружения в сложные материи, простоту в понимании.Аналогичным образом, дело обстоит с балконами. Балконная плита — общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью.Если проектом строительства дома предусмотрен балкон, выход на который осуществляется, например, из квартиры № 10 и в техническом паспорте на жилое помещение данный балкон учтен, то трехмерное пространство данного балкона принадлежит собственнику квартиры № 10, тогда как балконная плита является общей долевой собственностью всех собственников квартир дома.

Следует учитывать, что устроенные (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырьки, навесы, крыши на балконы не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы. Эти «улучшения» будут являться вашей собственностью со всеми вытекающими последствиями по несению бремени содержания и ответственностью за последствия причинения кому-либо ущерба, вследствие, например, схода снега с козырька (навеса, крыши) вашего балкона.

Рекомендуем все образцы исков по теме: исковые заявления об узаконивании перепланировки http://logos-pravo.ru/plity-balkonov-obshchee-imushchestvo-sobstvennikov

Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Можно ли пристроить к квартире балкон? Что для этого требуется? Является ли реконструкцией устройство крыши или козырька над балконом или лоджией? Является ли остекление балкона или лоджии перепланировкой или переустройством квартиры? Надо ли получать разрешение на остекление балкона или лоджии? Если работы по остеклению или устройству козырька (навеса, кровли) над балконом произведены без согласований с органами власти, как узаконить такое переоборудование? Какова судебная практика узаконивания подобных видов переустройства и реконструкции?На эти и другие вопросы постараемся ответить в данном обзоре судебной практики.

Некоторые общие вопросы перепланировки, переустройства жилых помещений (квартир) освещены в обзоре «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика». Плиты балконов — общее имущество собственников? Согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. N 8, балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.. Кто является собственником балкона?

Крыша, козырек, навес и кровля балкона

Нужно ли разрешение на устройство крыши балкона, навеса и козырька над балконом? Согласно Постановления Госстроя РФ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства. Демонтаж самовольно установленных крыш, навесов и козырьков над балконами . Судебная практикаВ ряде случаев суд отказывает в иске о демонтаже самовольно установленных козырьков над балконом квартиры и приходит к выводам о том, что как устройство крыши балкона, так и его остекление не нарушает права граждан.

Увеличение площади квартиры за счет обединения комнаты с балконом, лоджией, террасой

Объединение балкона, лоджии с комнатой — это перепланировка или реконструкция? Объединение комнаты с балконом или лоджией — это перепланировка, переустройство жилого помещения или реконструкция здания? От ответа на этот вопрос зависит применимое для разрешения дела право.

Устройство террасы, объединение с комнатой квартиры. Узаконивание Присоединение террасы к комнате жилого помещения, как и в случае с объединением балкона и комнаты, кухни, является реконструкциий жилого дома со всеми вытекающими последствиями.

Пристроить балкон к квартире

Как через суд узаконить уже пристроенный балкон (пристройку)? Возведение балкона или пристройки к квартире в многоквартирном жилом доме, также как объединение балкона, лоджии с комнатой квартиры, является реконструкцией здания, так как сопряжено с частичной разборкой внешней несущей конструкции здания. Кроме того, как правило, возведение балкона сопряжено и с разбором подоконного пространства. Как пристроить и узаконить балкон? Судебная практикаПримеры решений судов, где суд пришел к выводу о том, что возведение балкона не нарушает ничьих прав и соответствует всем требованиям и нормам, а потому решениями судов пристрои балкона узаконены.. Решения судов о демонтаже самовольно возведенного балкона

Остекление балконов и лоджий без согласований и разрешений

Остекление балконов — перепланировка, переустройство или реконструкция? Почему и зачем надо соласовывать остекление балкона? Ограждение балкона, его навес и оконные блоки находятся на балконной плите, которая, как правило, защемлена внешними несущими конструкциями дома. Очевидно, что каждый балкон имеет свою предельну нагрузку, превышение которой преведет к его обрушению.

Узаконивание остекления балкона через суд. Судебная практика Оконные блоки и балконная дверь установлены из стеклопакетов в металлопластиковых переплетах. Работы по остеклению балкона ущерба конструкциям здания не нанесли.

См. также ранее опубликованные материалы, касающиеся перепланировки, переустройства и реконструкции:

•Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?

•Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск), 01.11.2012г.