Как считается площадь балкона БТИ

Входит ли балкон в общую площадь квартиры: что нужно учитывать при покупке жилья

Заключая инвестиционный договор на покупку с застройщиком, покупателей нередко интересует вопрос расчета стоимости суммы сделки. В частности, входит ли балкон в общую площадь квартиры, и какая часть будет учитываться в дальнейшем при ежемесячном начислении квартплаты? С точки зрения законодательства Российской Федерации, действия застройщиков, использующих фактическую площадь балконов при расчетах цены квартиры, неправомерны, поскольку их стоимость должна рассчитываться с применением понижающих коэффициентов.

Балкон входит в общую площадь договора с застройщиком

Если проанализировать статью 15. ЖК РФ «Объекты жилищных прав», в частности, пункт 5, то можно узнать, что:

1. Общая площадь жилого помещения рассчитывается путем сложения площадей всех ее частей.
   Т.е. учитываются как помещения для удовлетворения бытовых нужд, так и вспомогательные, связанные с проживанием людей в жилом помещении;
2. Исключение составляют площади веранд, террас, балконов и лоджий.

Справочно: Это не означает, что застройщик, понеся расходы на строительство жилья, должен просто подарить балкон или террасу будущим покупателями.

Он оплачивается, но при определении справедливой цены должен использоваться понижающий коэффициент площади балкона, т.к. он не может считаться жилой площадью.

Разбираемся, как рассчитать площадь балкона при покупке квартиры

Причины, вызывающие путаницу

Давайте рассмотрим точку зрения застройщика, и попытаемся понять, что же движет им в такой ситуации:

1. Требования строительных норм;
2. Желание заработать на неосведомленных покупателей.

Выкопировка из технического плана БТИ

«Путаница, приводящая к обману» — вот выражение, которое часто можно услышать от покупателей жилья в новостройках, когда они пытаются уточнить общую и жилую площадь квартиры.

По тексту договора долевого участия «общая проектная площадь» включает в себя балкон — балкон в общую площадь входит, поскольку трактовка соответствует понятиям, применяемым в строительстве и используемых в СНиПах.

При получении технического паспорта в БТИ в документации также указана «общая площадь», поскольку такое понятие используется технической документации. Цифра эта включает в себя площадь с учетом балконов, теплых или холодных.

Увеличенный размер балкона

Но следует понимать, что:

1. По новому ЖК РФ понятие «жилая площадь» не используется;
2. Специалисты БТИ проводят все замеры для учета построенного объекта, однако в алгоритм расчета площади жилья не включаются наружные конструкции, т.е. не входит балкон в общую площадь квартиры;
3. Общая площадь в паспорте БТИ (площадь с учетом балконов) печатается справочно, для того, чтобы было с чем сравнивать ранее выданные документы;

Справочно: Увеличение площади балкона (реконструкция или присоединение балкона к комнате) в дальнейшем также потребует внесения изменений в технический паспорт и обязательно отразится на величине квартплаты.

Если застройщик не ставит за цель обмануть покупателей, то при продаже квартир в многоквартирном доме он будет применять при калькуляции цены специальные понижающие коэффициенты.

Соответственно, что если покупатели не осведомлены о такой ситуации, то возможны обманы, т.к. покупатель соглашается с ценой за 1 кв.м жилья.

Методика применения понижающих коэффициентов

Рассмотрим в качестве примеров вариант расчета стоимости жилья с применением и без применения этих коэффициентов:

1. Покупая квартиру площадью 60 кв.м, где в общую площадь входит балкон 4 кв.м и лоджия 6 кв.м. без применения понижающих коэффициентов, покупатель будет оплачивать стоимость самого жилья — 50 кв. м, а также 10 кв.м. интерьера балкона и лоджии (4+6).
2. Покупая аналогичную квартиру, но уже с применением понижающих коэффициентов, покупатель будет оплачивать покупку по следующему алгоритму:
   1. за 50 кв.м полезной площади квартиры выплачивает всю стоимость;
   2. за балкон 4 кв.м с учетом понижающего коэффициента 0,3;
   3. за лоджию 6 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0.5.

Правильный подход к покупке жилья — обсуждение стоимости квадратного метра

Как избежать излишней переплаты

Единственно правильный выход из подобной ситуации, это скрупулезное изучение инвестиционного договора. И нередко для этого потенциальные покупатели привлекают специалистов из разряда сотрудников БТИ, строительных и проектных организаций, риелторов и т.п.

Согласно статистических данных, средняя цена за 1 кв. метр жилья в новостройках в 2013 году составляет:

1. Москва — 200 000 рублей за кв.м;
2. Нижний Новгород — 60 500 рублей за кв.м
3. Санкт-Петербург — 100 000 рублей за кв.м;
4. Белгород — 58 000 рублей за кв.м;
5. Хабаровск — 73 800 рублей за кв.м;
6. Екатеринбург — 69 700 рублей за кв.м;

Естественно, что когда входит в общую площадь балкон, то сумма переплаты оборачивается весьма внушительными цифрами. Так что расходы на помощь специалистов при заключении договора купли-продажи обязательно себя оправдают.

Выводы: изменения в жилищном законодательстве привели к ситуации, когда не все ее положения трактуются однозначно. Вот почему в вопросе учета площади балконов и лоджий следует скрупулезно разбираться.

С каким коэффициентом считать балкон и лоджию или способ сократить стоимость жилья

Многие покупатели недвижимости в новостройках сталкиваются с проблемами правильного расчёта общей площади. Квартиры, расположенные выше первого этажа практически всегда оборудованы пристройками, а иногда несколькими. Их размер, иногда немаленький, застройщиком может учитываться при расчёте окончательной стоимости квартиры. В свидетельстве на право владения недвижимостью размер может быть меньше. Для правильного расчёта конечной оплаты при покупке жилья необходимо учитывать коэффициент балконов и лоджий.

Как посчитать общую площадь?

Если прочитать пункт 5 статьи 15 российского ЖК, то в нём чётко указано, что входит в общую площадь. Обязательно должен суммироваться размер всех комнат и вспомогательных бытовых: кухни, санузла, ванной, коридора, кладовки, прихожей. Законодатели предусмотрели, что террасы, веранды, балконы и прочее напрямую не учитываются. Расчёт нужен для создания статистической базы и проведения анализа масштабов строительства в России.

В решении российского ВС № ГКПИ11-1727 за 2011 год было закреплено право добавлять пристройки к общей площади. Плиты и балки, на которых монтируются балконы относятся к элементам конструкции, увеличивают прочность несущих стен зданий и являются частью общего имущества. За ними должны ухаживать совместно. Несущие и наружные стены, перекрытия, коммуникации являются долевой собственностью. Между ними находятся частные владения. Поэтому балки и плиты балконов принадлежат всем жителям, а то что на них расположено отдельным владельцам. Это закрепляется в документации из БТИ, которая выдаётся каждому владельцу жилья.

Безусловно, на монтаж и оборудование балконов и лоджий тратятся определённые финансы и время, поэтому застройщик имеет право требовать компенсации. Понижающий коэффициент предназначен как раз для учёта этих расходов. Для лоджий он рассчитывается к общей площади как 0,5, а балконов по 0,3. Если все остальные принять за 1, то их размер входит в стоимость умноженный на свою цифру. Таким образом, можно самостоятельно легко подсчитать конечную стоимость квартиры.

В чём отличие веранд, балконов и лоджий?

Для полного понимания разницы в уменьшающих множителях следует сначала понять отличия каждого пристроенного помещения. Например, для лоджий характерно, что они являются помещениями ограниченной глубины, которые встроены в жилой дом. Это не зависит совершенно от наличия остеклённой части. Балкон тоже представляет собой помещение многоквартирного строения ограниченной глубины. Он в отличие от лоджий выступает за фасад и этим отличается от неё. Зато у лоджий есть боковые стенки. Они проектируются таким образом, чтобы не нарушать естественного освещения примыкающей комнаты.

Коэффициент равный единице применяется для веранды. Она отличается тем, что не только не перекрывает дневной световой поток в соседнюю комнату, но даже имеет своё отдельное освещение. К тому же примыкающая комната получает своё независимое окно.

Как правильно учитывать коэффициент понижения?

Если застройщик предлагает на продажу по 60 тыс. рублей за метр квадратный стометровые квартиры и они имеют площадь у балконов — 4 м2, а у лоджий — 6 м2, то полная стоимость будет – 6 млн рублей. Применив уменьшающий множитель, мы получим другие цифры. Тогда все основные помещения будут стоить 5,4 млн, пристройки обойдутся в 72 и 180 тысяч рублей соответственно. Суммарная правильная цена для конечного покупателя снизится на целых 348 тысяч и составит 5,652 млн рублей. Как видим, сэкономленная сумма при соблюдении закона довольно ощутимая. В современных домах с улучшенной планировкой пристройки могут достигать 20 м2! А бывает их часто несколько.

Как не переплатить при покупке жилья?

Чтобы не попасть позже впросак, заплативши лишние деньги, нужно проанализировать ситуацию заранее. Для этого перед заключением договора надо поинтересоваться у продавца о вхождении в общий размер пристроенных помещений и по какому принципу. Очень часто недобросовестный продавец старается увильнуть от прямого ответа. Любимая отговорка звучит так, что на данный момент невозможно провести окончательный расчёт цены жилья, строительство ещё ведётся и не получена вся техническая документация на этот объект.

После окончания строительства наступает период сдачи объекта государственной комиссии. Для этого застройщик обязан знать реальное количество построенных квадратных метров. Точно определить размеры всех помещений могут специалисты из местного БТИ. После окончания своей работы бюро предоставляет документы в виде сводной таблицы со всеми данными, разделёнными по категориям, в том числе по неотапливаемым помещениям. После этого специалисты из БТИ выдают справки по отдельным квартирам. Здесь они обязаны для расчётов применять коэффициент для понижения.

После проведения всех необходимых замеров и получения справки застройщик получает возможность сориентироваться по продажной стоимости каждой квартиры и высчитать реальную цену. Если по какой-либо причине продавец не учитывает в своих расчётах множитель, а всё просто суммирует, то для решения вопроса в сторону покупателя нужно обращаться в судебные органы. В случае выигрыша стоимость жилья снизится.

Можно понять в этой ситуации и девелопера. Его естественное желание – заработать побольше, поэтому он идёт на всяческие ухищрения для этого. Забывая о существовании законодательного акта, он суммирует все пристройки. Отношения заказчика и подрядчика регулируются договором, согласно его статьям происходит одинаковая оплата за каждый квадратный метр строения, независимо от назначения. Это может быть комната, подъезд или пр. пристройки, сделанные по современным проектам, достигают значительных размеров, поэтому заказчик пытается уменьшить свои потери за счёт умножения на 1.

Покупателю поможет суд

Первое судебное разбирательство по поводу пересчёта цены за жильё прошло ещё в 2011 году в Кунцевском суде. Иск был подан на девелопера за переплату при покупке квартиры с неотапливаемой лоджией. Покупатель вознамерился вернуть себе разницу в цене. В результате судебного процесса юристами были рассмотрены строительные государственные нормы и существующие множители для понижения стоимости. По итогам рассмотрения судья принял сторону покупателя и заставил застройщика выплатить 228 тысяч рублей компенсации.

Чаще всего жуликоватые продавцы рассчитывают продажную стоимость недвижимости по единичному множителю ко всей площади жилья без выделения пристроек. Покупатель в таком случае имеет полное право обратиться в суд, для возвращения разницы в пересчёте, используя правильный коэффициент. Иногда продавцы поступают более оригинально и вводят в расчёт собственный коэффициент, например, 0,5 и 0,8. Эти данные взяты с потолка и не соответствуют государственным строительным нормам. За нарушение закона их также можно привлечь через суд к денежной компенсации за обман.

Иногда для решения проблемы с пристройками девелопер при расчёте цены полностью убирает эти помещения из общей площади. Свои убытки он покрывает за счёт незначительного увеличения цены за один квадратный метр. Тут покупателю крыть нечем и остаётся только принять решение о покупке недвижимости.

Подводя итог

Каждый человек при покупке такого дорогого товара, как недвижимость, старается уменьшить затраты где только возможно. Поэтому не нужно забывать о применении понижающего коэффициента для окончательной цены. Такое право предоставлено российскими законами. Если во время предварительных переговоров относительно стоимости пристроек не получается прийти к единому мнению с застройщиком, а жильё подходит покупателю по остальным параметрам, то можно смело заключать договор долевого участия. После окончания строительства и выдачи справок из БТИ можно проверить окончательную цену применяя множители. Если недобросовестный девелопер нарушил закон и посчитал неправильно площадь квартиры, то всегда допускается обратиться в суд. Для юристов национальное законодательство превалирует над пунктами ДДУ.

Будьте внимательны и помните о своих правах.

Общая площадь квартиры: как подсчитать и не заплатить лишнего

От правильности расчетов зависит, сколько придется доплатить застройщику за дополнительные метры или, наоборот, вернуть, если площадь квартиру при строительстве уменьшилась.

От правильности расчетов зависит, какая площадь квартиры будет указана в свидетельстве о собственности и сколько придется доплатить застройщику за дополнительные метры или, наоборот, вернуть, если площадь квартиру при строительстве уменьшилась.

Что такое общая площадь помещения?

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, данный термин учитывает метраж всех помещений в квартире, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Т.е. в общей площади учитывается метраж кухни, всех комнат, коридоров и холлов, а также санузлов, кладовых помещений.

Что такое приведенная площадь?

«Приведенная площадь» учитывает общую площадь жилого помещения, а также суммарный метраж балконов, лоджий, веранд, террас, рассчитанный с понижающими коэффициентами (для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0).

Почему площадь квартиры может измениться?

При строительстве огромных многоквартирных домов всегда берется в расчет и официально допускается, в определенных границах, строительная погрешность, то есть отклонение фактической площади помещений от проектной. Минимальная строительная погрешность допускается при строительстве панельных домов, так как их собирают из готовых блоков, стремясь при этом к максимальной точности. Среди причин, которыми объясняется погрешность в панельном домостроении, могут быть: разница в размере вентиляционных ниш на верхних и нижних этажах, допуски при монтаже панелей, особенности земельного участка, на которой сооружается дом.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Более существенной строительная погрешность оказывается при применении монолитной технологии строительства. При этом, чем больше комнат в вашей будущей квартире, тем большим может быть отклонение от проектной площади. Кроме особенностей строительной технологии на фактическую площадь квартиры часто оказывают влияние и изменения в проекте, которые могут вноситься в процесс по ходу сооружения объекта».

Что делать, если площадь квартиры увеличилась или уменьшилась?

Это стандартная практика. В ДДУ всегда прописана возможность увеличения или уменьшения квартиры. Если фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в договоре, застройщик в течение 15 календарных дней со дня получения письменного заявления участника долевого строительства с указанием платежных реквизитов возвращает последнему разницу между фактически перечисленной им суммой по договору и окончательной суммой, исчисленной по материалам первичной технической инвентаризации.

Окончательная сумма является произведением общей площади квартиры по материалам первичной технической инвентаризации на стоимость одного квадратного метра квартиры, определяемой в соответствии с договором.

Екатерина Баранова, заместитель руководителя отдела реализации «ЮИТ СитиСтрой»:

«Существует предел, в размере которого покупателю не придется доплачивать, по закону он не должен превышать разницы в 5%. Застройщики могут самостоятельно устанавливать разницу в пределах данной законом цифры».

Купил квартиру в ипотеку. Площадь выросла. Как быть?

Банк, выдавая ипотечный кредит, берет в расчет сумму договора долевого участия, будущая корректировка фактической площади в расчет не берется. И если фактическая площадь оказалась больше, то доплата за метраж, к сожалению, осуществляется за счет собственных средств покупателя.

Например, клиент в 2015 году приобрел квартиру в строящемся доме проектной площадью 45 квадратных метров за 4 500 000 рублей. При подписании кредитного договора по итогам согласования банк рассчитывает максимальную сумму ипотеки, руководствуясь ценой, а не площадью.

В 2016 году завершено строительство дома, и площадь квартиры по замерам БТИ составила 46 «квадратов» — разницу в сумме 100 000 рублей оплачивает покупатель самостоятельно.

Может ли площадь квартиры вырасти на 20 кв. м, и придётся ли за них платить?

В данном случае снова вступает в силу правило «пяти процентов». Покупатель обязан оплатить увеличение площади квартиры, если это прописано в договоре, но не более чем на 5%. Например, заявленная площадь квартиры 100 «квадратов», а фактическая – 120. Покупатель может выплатить деньги за 105 кв. м, за остальное он платить не обязан.

Скорее всего, застройщик захочет удержать клиента, проявив гибкость в данном условии и предоставив индивидуальные условия рассрочки для клиента. Однако не исключен сценарий с расторжением договора.

Можно ли посчитать площадь квартиры самостоятельно? Как это сделать?

Самостоятельный обмер возможен (с помощью простой рулетки), однако, он, скорее всего, совпадет с обмерами БТИ.

Включается ли балкон в общую площадь жилого помещения по ДДУ?

Подскажите, пожалуйста, могу ли я вернуть с застройщика часть денег, оплаченных мной по ДДУ?

Из ДДУ: «Ориентировочная площадь жилого помещения (квартиры) 33,6 кв.м. указана в соответствии с планировкой типового этажа и после проведения паспортизации объекта может иметь отклонения, в случае отклонений более, чем на 2 %, влечет за собой перерасчет стоимости квартиры». После обмеров БТИ оказалось, что общая площадь жилой площади — 32,2 кв.м., но есть еще графа общая площадь с учетом балкона — 33,7 кв.м. При этом в ДДУ про балкон нет ни слова.

В Приложении к ДДУ: «Расположение квартиры на поэтажном плане — общая пл. — 33,6 и плюс балкон — 4,8 кв.м.». Стоит отметить, что в расчетах БТИ по балкону есть коэффициент 0,3. Вместе с тем, мне не понятно, входит ли в оплаченные мной 33,6 кв.м. площади балкон? Застройщик говорит, что входит, хотя при заключении ДДУ устно утверждали, что площадь балкона не считается, да и по законодательству балконы не являются частью жилого помещения и в свидетельстве о праве собственности они не учитываются.

обмеры БТИ, договор долевого участия в строительстве

• Поделиться

Ответы юристов ( 1 )

• 5917 ответов
• 2290 отзывов эксперт

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из Определения суда:

Обратившись в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств за общую площадь квартиры, Л.Н.Н. ссылалась на то обстоятельство, что ответчиком нарушены требования при подсчете площади остекленной лоджии в квартире, а именно площадь лоджии посчитана ответчиком с коэффициентом 1,0 вместо коэффициента 0,5; истица также указывает, что площадь балкона больше, чем предусматривалось договором, в связи с чем, по мнению истца, она осуществила переплату по договору в размере рублей.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1.3.1 договора N о долевом участии в строительстве жилья в состав проектной общей площади квартиры входит: общая площадь квартиры без учета лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых — кв. м; общая площадь всех остекленных лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых — кв. м.
Пунктом 3.2 договора окончательные расчеты между сторонами производятся после получения данных районного Проектно-инвентаризационного бюро по общей площади квартиры, исчисленной в соответствии с пунктом 1.3.1 договора.
Согласно обмеру спорной квартиры, произведенному филиалом ГУП ГУИОН ПИБ , общая площадь квартиры составляет кв. м, в том числе площадь остекленной лоджии — кв. м.
Стороны при заключении договора пришли к соглашению, что плата по договору долевого участия будет исчисляться, исходя из площади всех помещений квартиры без применения коэффициентов, что не противоречит действующему законодательству.
Применение коэффициентов для подсчета площади квартиры предусмотрено для целей инвентаризации и учета жилищного фонда.

еще одна выдержка из судебного акта.
Согласно п. 1.3 дольщик осуществляет инвестирование строительства дома и, при условии исполнения обязательств по договору, по окончании строительства в сроки, установленные договором, принимает для оформления в собственность трехкомнатную квартиру на -м этаже, предварительный номер N , общей проектной площадью кв. м (N ), исчисленной в соответствии с п. 1.3.1.
В соответствии с п. 1.3.1 в состав общей проектной площади квартиры по договору входит: — общая площадь квартиры без учета лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых; — общая площадь всех остекленных лоджий, балконов, веранд, а также холодных кладовых; — половина общей площади всех неостекленных лоджий, балконов, террас.
Согласно п. 1.4 размер инвестиционного взноса дольщика (стоимость долевого участия и, соответственно, стоимость Договора) составляет рублей из расчета рублей за один кв. м общей площади.
В связи с окончанием строительства и проведением ПИБ обмеров помещений жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, , лит. А, сторонами было заключено дополнительное соглашение к Договору, согласно которому финансируемая дольщиком квартира с предварительным номером N , проектной площадью 110,10 кв. м имеет фактический номер N , площадь квартиры по результатам обмера ПИБ составляет 96,90 кв. м, площадь остекленных лоджий, балконов, веранд, а также холодных кладовых составляет 11,20 кв. м, общая площадь квартиры составляет 108,10 кв. м; разница между проектной общей площадью квартиры по договору и общей площадью квартиры, рассчитанной в соответствии с п. 1.3.1 Договора с использованием результатов обмеров помещений квартиры ПИБ составляет 2 кв. м, окончательный объем долевого участия дольщика, рассчитанный в соответствии с п. 1.3.1 Договора — 108,10 кв. м; разница в площадях, указанная в п. 2 дополнительного соглашения не превышает 2% от проектной общей площади квартиры.
Исполнение истцом предусмотренной Договором обязанности по внесению инвестиционного взноса в размере рублей ответчик не оспаривает.
Отказывая в удовлетворении требований Л.Л. районный суд исходил из вышеустановленного и руководствовался положениями статьи 421 ГК РФ, в соответствии с которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора; статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), которая допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором; статьей 309 ГК РФ об исполнении обязательств; статьей 56 ГПК РФ, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции оценил собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ и пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом или Договором оснований для удовлетворения требований истца.
Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 3.2 Договора стороны пришли к соглашению, о том, что в случае изменения площади квартиры более чем на 2% от проектной по результатам обмера квартиры ПИБ, производят возврат («Трест» — в случае уменьшения площади квартиры) или доплату (Дольщик — в случае увеличения площади) денежных средств из расчета стоимости 1 кв. м, указанной в п. 1.4 Договора.
По условиям Договора, используемые при расчетах данные об общей площади квартиры, исчисляются в соответствии с п. 1.3.1 Договора.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что общая площадь квартиры, рассчитанная в соответствии с п. 1.3.1 Договора с использованием результатов обмеров помещений квартиры ПИБ составляет 108,10 кв. м; разница между проектной общей площадью квартиры по договору и общей площадью квартиры, рассчитанной в соответствии с п. 1.3.1 Договора с использованием результатов обмеров помещений квартиры ПИБ составляет 2 кв. м, т.е. не превышает 2% от проектной общей площади квартиры, доказательств обратного истцом не представлено.
При таких обстоятельствах, когда разница в площадях, указанная в п. 2 дополнительного соглашения не превышает 2% от проектной общей площади квартиры, а окончательная стоимость долевого участия составляет рублей, суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика разницы между проектной площадью квартиры по договору о долевом участии в строительстве жилья и фактической ее площадью, которая превышает на 2 кв. м проектную.

Доводы истицы о том, что при исчислении общей площади неправильно исчислена площадь балкона, а именно, не применен понижающий коэффициент равный 0,3, предусмотренный Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий (Обязательное приложение N 2 к СНиП 2.08.01-89 Жилые здания), не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с условиями договора, заключенного между сторонами, при исчислении общей площади квартиры площадь балкона не уменьшается на понижающий коэффициент. Тем более, что правила исчисления площади балконов с учетом понижающего коэффициента не применяются для расчетов между сторонами по заключенным гражданско-правовым договорам.

Жилой Комплекс «ФилиЧета» (2-я Филевская ул. д.8)

Форум жителей ЖК «ФилиЧета» и соседей

• Список форумов‹Добро пожаловать на форум ЖК ФилиЧета.‹Общий форум
• Изменить размер шрифта
• Версия для печати

• FAQ
• Пользователи
• Регистрация
• Вход

Площадь квартиры БТИ

Площадь квартиры БТИ

Andrey » 10 авг 2012, 14:55

Всем привет!
Наверняка у многих возникнут схожие вопросы.
Однушка, 2-й этаж 16эт.
Обмер БТИ 55,7 — увеличение площади на 1,9м. Смутил тот факт, что все квартиры на этаже + 0,5..2,5м. Съездил и самостоятельно обмерил. Не вникая в тонкости технологий БТИ, 55 метров есть железно. Допускаю, что цифры соответствуют действительности.

ps по данным УК, ключи на сегодняшний день получили двое

Re: площадь квартиры БТИ

alex » 13 авг 2012, 12:38

Re: площадь квартиры БТИ

Andrey » 14 авг 2012, 10:15

55,4 без учета оконных/балконных углублений в стене и площади французского балкона (не знаю, следует ли их считать) с учетом площади межкомнатной перегородки (в моем случаи цифра незначительная).

Re: площадь квартиры БТИ

alex » 14 авг 2012, 11:11

Копию с технического паспорта Вы зря не сняли. Был бы техпаспорт, Вы бы могли проверить замеры точно. А пока у Вас слишком большая погрешность.
В техническом паспорте есть обязательно схема квартиры на одной из страниц. А на другой странице перечислены все комнаты и все их размеры.
Если комната не прямоугольная, а имеет сложную форму, то приводится формула со всеми размерами
Примерно так:
комната1 — 4кв. м — 2*2
комната2 — 12кв.м — 3*3 + 3*0,5 + 1,5*1
прихожая.
ванная.
балкон .
.

Про то, что площадь перегородки незначительная — возможно Вы не правы.

Смотрю схему однушки. Для расчета принимаю ширину перегородки равной ширине кирпича 12см.
Считаю только площадь одной перегородки между комнатной и кухней 0,12м*4,68м = 0,56кв.м.
Ванная комната уже выложена, предположим ее правильно учитывают.
Остается еще одна перегородка, которая есть на схеме, но пока не выложена. Ее площадь 0,12м*

3,5м = 0,42кв.м
Вот мы уже и набрали 1кв.м, который, Вы могли себе накинуть при своем замере.
С учетом того, что по договору застройщику нужно платить только в случае, если расхождение больше 1кв. м — это в некоторых случаях может оказаться существенно.
Предположим, что у Вас реальной превышение 0,95кв. м. А Вам по документам отметили превышение 1,9кв.м. Если бы была возможность доказать, что превышение меньше метра, то Вы бы ничего не платили. А иначе за 1,9кв.м. придется заплатить 280-350р.

Re: площадь квартиры БТИ

Stepan » 14 авг 2012, 13:06

Re: площадь квартиры БТИ

Andrey » 14 авг 2012, 14:31

1-1,2м (коэффициент для балконов 0,3), по поводу считать его или нет — я не знаю, скорее всего нет.

Re: площадь квартиры БТИ

Andrey » 14 авг 2012, 14:38

Re: площадь квартиры БТИ

alex » 14 авг 2012, 14:49

Формально БТИ не имеет отношения к застройщику. Точно так же как госкомиссия обязана не давать поблажек застройщику и проверять все по-честному. Но как госкомиссия приняла дом, мы все видим. Куча недоделок, а дом принят.
Это чем-то похоже на «независимую экспертизу поврежденных автомобилей», которая случайно расположена в одном здании со страховой компанией.

Считать результаты замеров БТИ недостоверными мы не можем. Однако для успокоения все же хотелось бы проверить, что они намерили. Потому что теоретически здесь есть коррупционная составляющая. Предположим, что какой-то застройщик может договориться с замерщиками из БТИ. Замерщики из БТИ накинут на каждую квартиру по 1кв. метру лишней площади. Проверить это не так-то просто. Ведь для такой накидки иногда достаточно увеличить несколько линейных размеров всего на 5-10см. При условии, что квартир намеряют 232 получаем, что застройщик неожиданно оказывается в плюсе на 35млн руб. (это при условии добавления 1квм на квартиру по совсем старым ценам — 150000р). А если предположить, что накинули не по 1м, а по полтора и цена в договоре не 150тр, а 180-200тр, то легко можно получить бонус 50млн руб. А теперь подумаем, сколько человек для этого нужно? Минимум один замерщик и минимум один представитель застройщика. Даже не обязательно всех вовлекать. Но если учесть руководство и всех, кто может быть в курсе, то максимум человек десять нужно. Но это только теория. Как на практике дело обстоит не знаю. Поэтому и хотелось бы что-бы несколько человек проверили хотя бы. У меня такой возможности нет сейчас.

Надежда из СТД по телефону отвечает, что у них нет данных БТИ. Но я думаю, это неправда. Акты приема-передачи же они оформляют и расчеты проводят с клиентами. Почему бы не сказать площадь по БТИ по телефону? В момент передачи квартиры поставят перед фактом и предложат оплатить или мерять и потом записываться в конец очереди?

Балкон в общую площадь входит. Но считается по-разному в БТИ и у застройщика.
БТИ считает две площади

• жилую площадь — площадь квартиры без холодных помещений (без балкона)
• общую площадь — площадь квартиры, включая балкон. Но балкон считается с коэффициентом. То ли 0,5, то ли 0,7.

Застройщик естественно заинтересован в максимальной прибыли и считает все вместе без всяких коэффициентов.

Т.е. для примера квартира 100м+3м балкон:

• Застройщик пишет, что квартира 103м и берет оплату за весь метраж.
• БТИ пишет, что квартира 100м жилая площадь и 102,1м общая площадь (100+3*0,7)

Когда Вы продавать будете квартиру, Вы уже 103м не сможете указать. В лучшем случае 102,1.
Это основано на реальном примере, не относящемуся к нашему дому. Рад бы ошибиться в нашем случае. Но боюсь будет тоже самое.

То, что застройщик учитывает при первоначальной продаже балкон в общей площади без всяких коэффициентов легко проверяется. На схеме квартиры вычислите сумму площадей всех комнат и увидите.
Правда при окончательном расчете по договору должны использоваться данные из техпаспорта БТИ. А в техпаспорте БТИ обязано балконы считать с коэффициентом. В техпаспорте не отображается общая площадь с балконом, но без коэффициента.

Т.е. получается хитрая штука. Возможно с первого прочтения трудно понять будет. Вы заплатили за квартиру, предположим 112метров, и в паспорте БТИ у Вас получилась общая площадь 112метров. Вроде бы получилось, как обещали и все должны быть довольны. Но на самом деле, при таком раскладе у Вас квартира либо реально, либо искусственно, только на бумаге, увеличилась на 1-2 метра. Поскольку застройщик считает балкон без коэффициента, то квартира заявленная, как 112метров, по данным БТИ должна была бы получиться примерно 109м+3м*0,5 = 110,5 м. (в примере считаем балкон = 3м с коэффициентом 0,5) И при этом застройщик, вероятно должен был бы вернуть сумму 1,5м.

Здесь, я похоже погорячился. Прошу прощения. У меня под рукой только черновик договора. Там такого пункта нет. Вот как точно в договоре указано (см. ниже). Похоже полностью все расхождения оплачиваются, даже маленькие. А про расхождения меньше метра, вероятно, я взял из другого договора, не относящегося к филичете, — Иногда такие пункты в договор вносят.

Re: площадь квартиры БТИ

sanitory » 14 авг 2012, 17:09

В разрешении на ввод в эксплуатацию указана проектная площадь и фактическая площадь.
так вот общая жилая площадь однушек больше проектной: в 23-этажке на 55 метров, а 16-этажке на 13 метров.
Следовательно БТИ все измерило, как мне кажется только непонятно где ходят эти документы

При этом странно: общее количество однушек в 23-этажке -44 штуки, фактическая площадь 2295, а проектная 2240, т.е.получается проектная средняя площадь 50,9, а фактическая 52,15. Странно то, что проектная площадь однушек была в 23-этажке 52,8 и 53,4 метра.

Как они считают, непонятно

Re: площадь квартиры БТИ

alex » 14 авг 2012, 23:48

sanitory писал(а): При этом странно: общее количество однушек в 23-этажке -44 штуки, фактическая площадь 2295, а проектная 2240, т.е.получается проектная средняя площадь 50,9, а фактическая 52,15. Странно то, что проектная площадь однушек была в 23-этажке 52,8 и 53,4 метра.

Как они считают, непонятно

А может считают и правильно, но каждый считает по своему. Проектную площадь Вы указываете ту, что предоставил застройщик. А госорганы считают площадь с понижающими коэффициентами для балконов и лоджий (и скорее такая площадь в разрешении на ввод указывается).
Балкон у однушки 2,5 метра. Для балкона применяется коэффициент 0,3, а для лоджии 0,5. Что у нас балкон или лоджия, я не знаю. Возможно балкон.
Проектная площадь при пересчете с коэффициентом получается

• вместо заявленных застройщиком 52,8 -> 51,55 для квартир с лоджией или 51,05 для балконов
• вместо заявленных застройщиком 53,4 -> 52,15 для квартир с лоджией или 51,65 для балконов

Т.е. проектная площадь не сильно расходится. И еще на разных этажах даже по проекту у однушек в одной «вертикальной секции» разные площади.

Кстати, если кому-нибудь понадобиться, порядок подсчета площади квартиры определяется в СНиП

«СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА / ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ» в приложении 2 (ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ПЛОЩАДИ КВАРТИР В ДОМАХ И ОБЩЕЖИТИЯХ, ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ ОБЩЕЖИТИЙ, ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЙ, СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА, ПЛОЩАДИ ЗАСТРОЙКИ И ЭТАЖНОСТИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ)

В частности в приложении2 есть такой пункт:

Приложение Г. Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания

Правила
подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания

1. Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).

В общую площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания.

В общую площадь здания отдельно включается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.

Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.

Площадь мансардного этажа измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом позиции 5.

2. Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.

3. Расчетная площадь здания определяется как сумма площадей входящих в него помещений, за исключением:

коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, внутренних открытых лестниц;

помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

4. В общую, полезную и расчетную площади здания не включаются площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

5. Площадь помещений здания определяется по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь помещения мансардного этажа учитывается с понижающим коэффициентом 0,7 на участке в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне 30° — до 1,5 м, при 45° — до 1,1 м, при 60° и более — до 0,5 м.

6. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др. начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями на вечномерзлых грунтах.

7. Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.

8. При определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Подполье для проветривания под зданиями на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается.

При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

9. Торговая площадь магазина определяется как сумма площадей торговых залов, помещений приема и выдачи заказов, зала кафетерия, площадей для дополнительных услуг покупателям.

ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ. КОЭФФИЦИЕНТЫ НА ЛОДЖИИ И БАЛКОНЫ

• Авторизуйтесь для ответа в теме

#1 —garikus—

• Наверх

#2 -Дэн-

• Наверх

#3 -garikus-

• Наверх

#4 -Guest-

Я вижу только одну возможность — давить на то, что в проекте, в обмерах БТИ (экспликация) и в СНиП Жилые Здания (с новом — тоже)
площадь квартиры считается с понижающими коэффициентами.

На поэтажном плане может (точно не помню) стоять фактическая площадь балконов, но в экспликации и в паспорте все площади указаны с нужными коэффициентами.

Юридического понятия «фактическая площадь» нет и можно говорить что Вас ввели в заблуждение (Вы, как потребитель, вправе не быть специалистом и Вам должны при заключении рассказать).

• Наверх

#5 -garikus-

• Наверх

#6 Булат Булат —>

СНиП «Жилые здания» ищется и находится в инете, см. Приложение №2

На этот же СНиП ссылаются «Правила учета жилищного фонда в РФ», по которым БТИ площади измеряет.

Судя по всему, в документах на право собственности будет указана «сниповская» площадь, а в договоре и платежных документах — «фактическая». Я бы заплатил (чтобы оформили право собственности), а потом написал письмо и если надо подал в суд по факту переплаты.

• Наверх

#7 yis7 yis7 —>

• Наверх

#8 -Guest-

• Наверх

#9 -Дэн-

• Наверх

#10 Прос(то)так Прос(то)так —>

Я бы заплатил (чтобы оформили право собственности), а потом

• Наверх

#11 -Guest-

1) Вы как Потребитель можете не знать всех подводных камней и тонкостей строительного дела (и юридического тоже), поэтому если в Акте приемки квартиры/машины и пр. подпись поставили а потом усмотрели нарушение своих прав или недостатки, то наличие Вашей подписи не освобождает ответчика от ответственности. Напротив, где-то написано что «суды должны исходить из отсутствия у потребителя специальных знаний»

2) Если с Вас берут по «фактической площади», то пусть предоставят документ где будет написано: «Фактическая площадь квартиры составляет ХХХ метров». Если БТИ напишет такую бумагу — то сразу жалобу в МОСГОР или МОСОБЛ БТИ на нарушение «Правил учета жилищной площади в РФ». СНиП — «Хилые здания — это фдеральный стандарт, пусть строители обоснуют и докажут свое желание считать «фактическую площадь»

Вот мой пример (еще не победил, т.к. дом не сдан) в квартире со свободно

• Наверх

#12 yis7 yis7 —>

• Наверх

#13 Булат Булат —>

В Вашем случае (и в моем тоже) БТИ просто не хочет брать на себя лишние проблемы, хотя все отклонения от проекта они должны фиксировать (к примеру если Вы сами перенесете на 10 см стену, то они не поленятся и отразят это в экспликации). Измерение площади в жилых домах на территории РФ регламентируется вышеуказанными документами, а не желанием застройщика или проектанта. Я бы посмотрел как в суде они ответили на вопрос «Почему Вы не соблюдаете установленные Госстроем и пр. правила подсчета площадей и покажите плиз «Ваши» правила, кем они утверждены и пр».

Было бы неплохо затребовать рабочий проект и проектную экспликацию, желательно с штампом Застройщика «в производство». Отличие лоджии от балкона не в водоотводе и не в наличии остекления, а в том что лоджия находится в контуре здания. Если из нее 20% «торчит», то надо с архитекторами советоваться.

В моей ситуации я, наверно, сначала буду доказывать что БТИ измеряло с нарушениями своих «Правил. «, «Рекомендаций. » и «СНиП Жилые Здания», а потом буду с застройщика излишне уплоченные деньги брать. Плюс отдельно будет иск по недостаткам и отступлениям от проекта — мне вместо 74 метров 77,8 насчитали 🙂

• Наверх

#14 yis7 yis7 —>

неплохо затребовать рабочий проект и проектную экспликацию, желательно с штампом Застройщика «в производство».

• Наверх

#15 Massive Massive —>

• 
• Модераторы
• 7340 сообщений

ОбратитьсяПубликации

Мы застройщик и хотим поиметь с дольщика побольше денег.
Чтобы он заплатил за квартиру не по общей площади, а за площаДь, которую обозначаем так:

«Общая площадь Квартиры по проекту определяется по внутреннему периметру наружных стен Квартиры, включая в себя площадь всех возводимых в ней в соответствии с проектной документацией внутриквартирных межкомнатных стен и перегородок».

Строящийся объект под действие ФЗ-214 не подпадает.

Что скажете, видите препятствия?

• Наверх

#16 bearspbbig bearspbbig —>

• 
• Partner
• 1798 сообщений

ОбратитьсяПубликации

Лента новостей

Лента обновляется автоматически

СДАНА! Сдам 2-ку Липовый парк дом 7

Владимир Буйлов ответил Владимир Буйлов в теме Аренда

• 7 часов назад
• 1 ответ
• • риэлтор новаямосква
  • риэлтор коммунарка
  • (и ещё 1 )

  

  ПРОДАНА! Продам 2-ку ул. Лазурная дом 16

  Владимир Буйлов ответил Владимир Буйлов в теме Продажа

  • 20 часов назад
  • 1 ответ
  • • риэлтор новаямосква
    • риэлтор москва
    • (и ещё 1 )

    

    Строительство метро в Троицк

    Михаил Трушин ответил Форум Новой Москвы в теме Метро в Новой Москве

    • Вчера в 13:03
    • 568 ответов
    • • метро
      • строительство

    

    Станция Троицкой линии метро будет похожа на груду валунов

    Форум Новой Москвы опубликовал тема в Новости ТиНАО

    • Вчера в 09:05
    • • метро
      • троицкая линия
      • (и ещё 1 )

      

      В Коммунарке выставлены на торги 4 машиноместа, принадлежащие городу

      Форум Новой Москвы опубликовал тема в Новости ТиНАО

      • Вчера в 06:33
      • • коммунарка
        • гаражи
        • (и ещё 1 )

        

        В районе Ясенево построят еще один торговый центр

        Форум Новой Москвы опубликовал тема в Новости ТиНАО

        • Вчера в 05:54
        • • ясенево
          • торговый центр

        

        В КТ Вяземское люди трое суток живут без воды (видео)

        Михаил Трушин ответил Форум Новой Москвы в теме Новости ТиНАО

        • Суббота в 10:00
        • 1 ответ
        • • сосенское
          • вяземское

        

        Предпринимателям на заметку. Помощь в решении юридических вопросов. Защита бизнеса.

        Адвокат Дмитрий Крейнес ответил Адвокат Дмитрий Крейнес в теме Адвокат

        • Пятница в 16:23
        • 4 ответа
        • • налоговая проверка
          • суд налоговая
          • (и ещё 1 )

          

          ремонт квартир Ремонт квартир в Коммунарке

          Кирилл Большаков ответил Кирилл Большаков в теме Строительная компания «Новая Москва»

          • Пятница в 14:35
          • 1 124 ответа
          • • гарантия!

          

          мебель Мебель на заказ по гуманной цене

          • Пятница в 08:16
          • 85 ответов
          • • шкафы-купе
            • дизайн

          

          Драгоценности и 100 тыс евро украли из частного дома в ТиНАО

          Форум Новой Москвы опубликовал тема в Новости ТиНАО

          • Пятница в 06:28
          • • происшествия
            • криминал

          

          Общая тема о строительстве 6й очереди «Москва А101»

          Данил Снисаренко ответил Антон Федоров в теме Шестая очередь ЖК «Москва А101»

          • Пятница в 05:07
          • 49 ответов
          • • новостройки
            • a101

          

          Трехэтажный самострой демонтировали в Новой Москве

          Форум Новой Москвы опубликовал тема в Новости ТиНАО

          • Четверг в 22:18
          • • самострой
            • мосрентген

          

          СДАНА! Сдам 2-ку Липовый парк дом 7

          Владимир Буйлов опубликовал тема в Аренда

          • Четверг в 19:51
          • 1 ответ
          • • риэлтор новаямосква
            • риэлтор коммунарка
            • (и ещё 1 )

            

            Общая тема о строительстве 6й очереди «Москва А101»

            Данил Снисаренко ответил Антон Федоров в теме Шестая очередь ЖК «Москва А101»

            • Четверг в 15:47
            • 49 ответов
            • • новостройки
              • a101

            

            Общая тема о строительстве 6й очереди «Москва А101»

            Кузьмич ответил Антон Федоров в теме Шестая очередь ЖК «Москва А101»

            • Четверг в 15:00
            • 49 ответов
            • • новостройки
              • a101

            

            Общая тема о строительстве 6й очереди «Москва А101»

            Кузьмич ответил Антон Федоров в теме Шестая очередь ЖК «Москва А101»

            • Четверг в 14:58
            • 49 ответов
            • • новостройки
              • a101

            

            Общая тема о строительстве 6й очереди «Москва А101»

            Данил Снисаренко ответил Антон Федоров в теме Шестая очередь ЖК «Москва А101»

            • Четверг в 14:45
            • 49 ответов
            • • новостройки
              • a101

            

            Общая тема о строительстве 6й очереди «Москва А101»

            Кузьмич ответил Антон Федоров в теме Шестая очередь ЖК «Москва А101»

            • Четверг в 14:06
            • 49 ответов
            • • новостройки
              • a101

            

            Общая тема о строительстве 6й очереди «Москва А101»

            Данил Снисаренко ответил Антон Федоров в теме Шестая очередь ЖК «Москва А101»

            • Четверг в 13:30
            • 49 ответов
            • • новостройки
              • a101

            

            В ЖК «Испанские кварталы» готовится к вводу школа-гигант на 1300 учеников

            Форум Новой Москвы опубликовал тема в Новости ТиНАО

            • Четверг в 12:58
            • • испанские кварталы
              • гк а101

            

            В ЖК «Испанские кварталы» готовится к вводу школа-гигант на 1300 учеников

            Форум Новой Москвы опубликовал тема в Новости ЖК «Испанские кварталы»

            

            Строительство ЖК «Белые ночи»

            Михаил Трушин ответил Форум Новой Москвы в теме ЖК «Белые ночи» в Новой Москве

            • Четверг в 11:12
            • 165 ответов

            

            В КТ Вяземское люди трое суток живут без воды (видео)

            Форум Новой Москвы опубликовал тема в Новости ТиНАО

            • Четверг в 07:40
            • 1 ответ
            • • сосенское
              • вяземское

            

            Москомэкспертиза согласовала первый этап строительства УДС в Мосрентгене

            Форум Новой Москвы опубликовал тема в Новости ТиНАО

            Разбираемся, входит ли лоджия в общую площадь квартиры

            

            Лоджии в новостройке

            Общая площадь как главная характеристика жилого помещения является основным критерием при расчетах за коммунальные услуги и определении рыночной стоимости жилья. Учитывая, что эксплуатационное обслуживание и покупка жилья стоят немалых денег, нужно знать основные законодательные жилищные акты и разбираться в вопросе, должна ли лоджия входить в общую площадь квартиры.Постоянные изменения законодательства РФ неоднозначно трактуют положения по оценочной стоимости жилья, находящегося в эксплуатации или присутствующего на рынке недвижимости.

            Нормативные акты

            Основной законодательной базой по данному вопросу являются два нормативных документа:

            1. Жилищный кодекс РФ, утвержденный 01.03.2005 года.
            2. СНиП от 31 января 2003 , который называется «Здания жилые многоквартирные».

            Однако новый Федеральный закон № 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года отменяет ряд положений в этих документах, которые действовали до этого.

            Сегодня многие бюро технической инвентаризации (БТИ) и всевозможные строительные компании применяют в своей практике большое количество внутренних инструкций, позволяющих манипулировать ситуацией.

            Однако Федеральный закон Российской Федерации имеет неоспоримое преимущество перед всеми ними.

            Как трактуются законодательные акты

            Официально пункт 5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ оговаривает, что жилое помещение в новых постройках, переходящее после покупки во владение дольщика, имеет общую площадь, в состав которой входят площади всех основных и вспомогательных помещений без учета лоджий и аналогичных пристроек.

            Другой документ — СНиП от 31 января 2003 г. — предусматривает считать квартиры, переходящие после сдачи дома, тоже собственным жильем дольщиков. Однако в них общую площадь рассчитывают исходя из наружных габаритов квартиры, то есть, включая лоджии.

            Строительные организации иногда могут спокойно работать и по старым положениям СНиП №2 от 08 января 1989 года. Они утверждают, что при сдаче жилого здания нужно рассчитывать его основную площадь как сумму площадей всех квартир дома с учетом лоджий.

            Спорные ситуации

            

            Площадь балкона, как продолжение кухни

            Из-за постоянных изменений в действующем законодательстве РФ на практике всегда возникает множество спорных вопросов. Многие из них регулируются определенными положениями всевозможных документов и подзаконных актов. Однако все они бывают порой абсолютно недоступны рядовым гражданам для полного ознакомления.

            Объективные характеристики жилого объекта на основании строительных проектов и замеров БТИ отображаются в актах приемки справочно.

            Общие площади лоджий индивидуальных квартир специалисты БТИ в своей документации указывают только справочно, но они должны соответствовать данным строительного проекта. Сверка этих показателей — основная задача застройщика и обязательно БТИ.

            Что имеем по факту

            Последние положения Жилищного Кодекса РФ не рассматривают включение лоджий в общую жилую площадь квартиры. Однако не стоит полагать, что представители строительных компаний будут бесплатно передавать их в собственность. Ведь на это затрачены приличные материальные и финансовые средства.

            К лоджиям и балконам законодательство предусматривает применение соответствующих коэффициентов при составлении договора о долевом участии.

            Если в плане на квартиру указаны данные на холодные помещения, то в основном расчете их стоимости к ним применяются понижающие коэффициенты, которые составляют:

            • для лоджий — 0,5;
            • балконов — 0,3;
            • террас и холодных кладовых — 1,0.

            Как обстоят дела с покупкой первичного жилья

            

            Место для отдыха

            Приобретая жилье в новых постройках, покупатели часто в офисах строительных компаний испытывают неудобства, связанные с изучением многочисленных чертежей со всевозможными планировками квартир.

            У клиентов сразу возникает вопрос, зачем строители применяют оценочные коэффициенты, и нет ли в этом «подводных камней» от застройщика, который хочет извлечь из продажи квартиры больше денег. На самом деле эти волнения не напрасны.

            Наиболее частые неприятные нюансы при покупке

            Рассмотрим небольшой пример. Подписывая договор долевого участия, покупатель рассчитывал получить в свое владение от строительной компании двухкомнатную квартиру общей площадью 77 кв. метров. В эту площадь должна входить и лоджия.

            При получении на руки договора в нем не было:

            • Ссылок на применяемые коэффициенты.
            • Выкопировки из поэтажного плана.

            Получив техпаспорт после ввода квартиры в эксплуатацию, покупатель обнаружил, что размер квартиры составляет фактически 72,5 кв. метров. Сюда вошла площадь комнат в размере 68 кв. метров и лоджия 4,5 кв. метра с учетом коэффициента 0,5.

            

            Место для кабинета

            Разница 4,5 кв. метра, за которые застройщик получил лишние деньги, заставила покупателя обратиться в суд. Застройщик, опираясь и ссылаясь на различные правила и законы, отказался принять разъяснения регионального БТИ, которое со своей стороны обосновало ситуацию согласно действующему Жилищному Кодексу РФ.

            На основании Федерального закона суд поставил точку в этой ситуации в пользу дольщика. Он заставил застройщика выплатить полученную им незаконно переплату от фактической стоимости квартиры.

            Законодательные определения на рынке вторичного жилья

            Действующий сегодня Жилищный кодекс РФ утверждает, что общая площадь жилья составляет совокупность всех комнат и вспомогательных помещений квартиры за исключением неотапливаемых лоджий и аналогичных им помещений в виде балконов и террас.

            В последнее время хозяева квартир, расположенных на последних этажах, часто практикуют их перепланировку. В результате таких индивидуальных строительных манипуляций лоджия становится частью отапливаемой зоны помещения. Тогда она однозначно входит в общую площадь квартиры.

            Стойка, стулья и вид из окна/caption]

            Правила по предоставлению коммунальных услуг гражданам РФ предусматривают плату за услуги теплосети исходя из общей жилой площади без учета холодных лоджий. В том случае, когда лоджия стала отапливаемой, а перепланировка была официально разрешена, общая площадь квартиры увеличивается. В связи с этим возрастает и плата за потребление тепловой энергии.

            Это относится к застекленным лоджиям, где установлены радиаторы, подключенные к центральному отоплению.

            Заключение

            Нередко, прикрываясь различными трактовками существующей законодательной базы, недобросовестные застройщики обманывают своих дольщиков. А БТИ, руководствуясь своими внутренними нормативными документами, не включает лоджии в общую жилую площадь. Однако их метраж обязателен к оплате.

            В случае, когда дольщики становятся жертвами манипуляций строительных компаний, необходимо обращаться в судебные инстанции для защиты своих законных интересов. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо изучить Жилищный Кодекс РФ и вооружиться знаниями.

            голоса

            Рейтинг статьи