Объединение лоджии с комнатой законодательство

Как узаконить объединение балкона или лоджии с комнатой?

Одним из самых распространенных вопросов, касающихся перепланировки, является «как законно соединить балкон с комнатой». Это неудивительно, ведь за счет балконных метров можно расширить полезную площадь помещения и увеличить небольшую кухню, спальню или гостиную.

Между тем, всегда следует помнить, что есть ряд законодательных ограничений, которые действуют в отношении объединения комнат с балконом. О них мы и расскажем вам ниже.

Что следует учесть перед созданием проекта перепланировки

• Проще всего согласовать замену балконного блока стеклянной перегородкой. Эту конструкцию обычно выполняют в виде раздвижной «французской» двери или ставят стандартный стеклопакет по размеру соответствующий проему.
• Полностью объединить квартиру и балкон (лоджию), без каких-либо перегородок, вам, скорее всего, не позволят. Это происходит из-за того, что при массовом переустройстве подобного характера может нарушиться тепловой контур дома. Кроме того, обогрев лишней площади зимой увеличивает нагрузку отопительной системы.
• Чтобы перепланировку все-таки согласовали, включите в перечень документов о переустройстве теплотехнический расчет.
• Категорически запрещено переносить радиатор на лоджию или балкон, поэтому позаботьтесь, чтобы батареям нашлось место внутри комнаты.
• Объединение любой из комнат с балконом или лоджией с большей вероятностью согласуют, если ваш дом является монолитным. Фасадные стены в подобном строении не являются несущими.
• Важно помнить о противопожарных требованиях и строго их соблюдать. Так как выход на лоджию считается аварийным, они предписывают делать ширину бокового простенка не менее 1,2 метров и стены между выходами – не менее 1,6 метров.
• Ни в коем случае нельзя изменять порог, держащий балконную плиту. В стандартных панельных домах он защищает помещение от промерзания, либо, закрывает стык между панелями.
• Если вы собираетесь частично убирать подоконный блок, проем обязательно нужно усилить металлическими конструкциями.
• Чтобы узаконить объединение лоджии или балконного блока с комнатой, вам обязательно понадобится техническое заключение от организации, создавшей проект дома. При этом проект должен быть разработан компанией, имеющей допуск СРО. «Ремонт СПб» располагает всеми необходимыми допусками и имеет штат квалифицированных специалистов, поэтому вы можете обратиться к нам.
• Процесс переустройства можно начинать только после одобрения проекта жилищной комиссией.

Полный перечень документов для согласования перепланировки вы можете найти в нашей статье.

Важно помнить, что самовольная перепланировка грозит вам штрафом и проблемами с продажей квартиры.

Вот что говорит об этом жилищный кодекс: «Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние». Это значит, что придется устранить все внесенные изменения за собственные средства, а кроме того, заплатить штраф за самовольное переустройство.

Чтобы не проводить месяцы и даже годы в беготне по инстанциям, советуем вам доверить перепланировку профессионалам. Компания «Ремонт СПб» более 10 лет занимается ремонтными работами любой сложности, которые соответствуют ГОСТ и СНиП.

Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка

kalinovsky / Depositphotos.com

Минстрой России разъяснил (письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04), допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер – да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).

По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:

• балконная плита и ограждающая несущая конструкция (то есть наружная стена с дверным и оконным проемом) входят в состав общего имущества МКД – по прямому указанию п. 2 Правил содержания общего имущества МКД № 491 и в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса;
• следовательно, демонтаж окна/двери на балкон и присоединение балкона к жилой площади квартиры повлечет изменение параметров частей МКД как объекта капитального строительства (площади, объема), а это вкупе с надстройкой, перестройкой, расширением объекта, а также заменой несущих строительных конструкций объекта является, согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса, реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями ст. 51 – 55 ГрК РФ.

Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более «комфортная» для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.

Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилплощади – даже если оно будет каким-то образом получено – является незаконным.

Одновременно в свежем письме Минстроя России разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также «игры» с отопительным оборудованием.

Зато поменять одинарное остекление «от застройщика» на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.

Объединение балкона с комнатой

Увеличение пространства за счет присоединения лоджии к основным помещениям имеет свои подводные камни и различные нюансы, понять которые без специальной подготовки достаточно сложно. Специфичность этих работ и необходимость принимать правильные решения в каждом конкретном случае требуют, чтобы они выполнялись опытными мастерами, имеющими соответствующую подготовку и значительную практику. В этом случае все реализуется достаточно просто.
При выполнении таких работ, необходимо осуществить демонтаж элементов, разделяющих эти помещения. Кроме того, сама лоджия или балкон должны быть утеплены.

Закажите бесплатную консультацию и выезд мастера по телефону 8-812-642-40-90 или просто оставьте заявку на обратный звонок.

Нашими специалистами обеспечиваются следующие этапы выполняемых работ:

1. Проведение демонтажа окна, двери, ведущих на балкон.
2. Удаление перегородки, возведенной под областью окна между комнатой и лоджией.
3. Применяя газобетонные или силикатные блоки мы создаем опорную стенку для утепленных новых оконных конструкций.
4. Обеспечиваем монтаж оконных систем, в увеличенной комнате.
5. Специалисты компании исследуют поверхности на наличие трещин и щелей и тщательно их герметизируют.
6. Приступаем к изготовлению пола, который должен быть теплым.
7. Затем наступает очередь утепления стен, парапета и потолочной поверхности.
8. Оптимальным вариантом будет применение пенолового покрытия для изоляции поверхностей, который обладает высокими показателями отражающей способности.
9. Последним этапом выполняется лицевая обшивка поверхностей.

Каменную оконную перегородку в комнате можно не демонтировать, а очень красиво ввести ее в интерьер, обеспечив ей функцию полки и столешницы за счет оригинальных дизайнерских решений.

Применяемые материалы

Для осуществления работ требуется использовать различные виды материалов. К ним предъявляются высокие требования, как к качеству, так и к соответствию характеристик. Наша компания стремится к обеспечению каждого клиента не только качественным исполнением работ, приводящих к эффективности результата, но и современными видами материалов, от ведущих мировых и отечественных производителей. Мы применяем:

1. Для остекления площади мы применяем только энергосберегающие окна, чьи профили изготовлены из материалов соответствующих имеющимся условиям и стилю.
2. Для теплых полов используется натуральный пиломатериал – брусья, а также ДСП или фанера. Для их лицевого покрытия мы предлагаем использовать ламинат, линолеум, паркет или массив доски, совместив с половым покрытием комнаты.
3. Важным вопросом при совмещении является качественное утепление всех поверхностей бывшей внешней конструкции. Это вызвано их конструкционными особенностями, малой толщиной стен, по сравнению с тем же показателем стен самого дома. Для получения эффективного теплосбережение применяется, порой, трехслойная теплоизоляция, при которой мы используем стекловолокно, минвату и вспененный полистирол.
4. Пенофол монтируется до чистовой отделки. Его применение обеспечит на всем пространстве качественного сохранения тепла. Свойства пенофола – недопустимость проникновения сквозь него излучения, выделяемого системой теплоснабжения квартиры и делает его использование столь необходимым.
5. Внутреннюю отделку балконных поверхностей мы советуем провести с применением вагонки любого типа, панелями МДФ, различными другими способами и материалами, что будут наиболее соответствовать общему стилю.

Работы по присоединению балкона к комнате достаточно сложны. Они требуют не только высокого уровня мастерства и профессионализма, но и применения специалистов различных профилей и категорий, которые имеются в нашей компании Balkon Group. Для подробной консультации необходимо набрать номер (812) 642-40-90 и пригласить специалиста для бесплатной оценки работ на месте.

Стоимость услуги

Цена объединения зависит от объема работ и сложности проекта.

Узнать точную стоимость можно по телефону 8-812-642-40-90.

Чтобы примерно сориентироваться по цене, зайдите в раздел Портфолио.

Также, в соответствующем разделе Вы можете ознакомиться с отзывами.

Как правильно объединить лоджию и кухню

Если Вы задумали произвести перепланировку, в результате которой произойдёт объединение комнаты и балкона, то это неплохой ход, ведь в результате Вы сможете фактически присоединить к жилому помещению ещё несколько квадратных метров площади, которые всё равно в подавляющем большинстве случаев служат лишь складом для хранения всякого хлама. Соответственно, следует произвести работы по сносу подоконного блока и оконной рамы. Естественно, столь сложные операции должны производиться лишь при чётком соблюдении всех требований санитарных и строительных норм.

Существует ряд ограничений: так, в большинстве случаев запрещается удалять подоконный порожек, потому что он фактически является одной из несущих конструкций, удерживающих плиту балкона. Нередко запрещается и увеличивать высоту дверного проёма, ведущего на лоджию, за счёт стены, расположенной выше подоконного блока.

Так как напрямую объединять помещения «холодного» и «тёплого» типов запрещается, скорее всего, Вам будет предложено установить на месте бывшего подоконного блока широкие раздвижные или распашные стеклянные двери, чтобы они одновременно давали ощущение объединённого пространства, и не позволяли теплому воздуху в зимнее время года покидать комнату.

Также воспрещается переносить радиатор отопления непосредственно на утеплённый балкон, поэтому его, как правило, перевешивают на стену, расположенную ближе всего ко входу на лоджию.

Наша фирма «Окна Люкс+» готова произвести все демонтажные и монтажные работы, при перепланировки и присоединению лоджий и балконов с жилыми помещениями (кухни, зал, гостинная комната), с сдачей всей работы под ключ. Работаем по всей Ростовской области: Ростов-на-Дону, Новочеркасск, Аксай, Батайск.

Разрешительная документация на перепланировку

Подобная перепланировка, как и любая другая, требует разрешения Жилищной инспекции. А так как она относится к категории сложных, то для её согласования потребуется разработка проекта перепланировки, на который придётся получить ряд положительных резолюций

Одной из особенностью данного типа переустройства является необходимость дополнительного согласования проектной документации в Архитектурно-Планировочном Управлении, так как, согласно Жилищному Законодательству, оно сказывается на внешнем облике жилого строения.

По окончании всей работы, Вас посетит приёмная комиссия, которая подпишет Акт приёмки перепланировки, на основании которого в Бюро Технической Инвентаризации Вам выпишут новый технический паспорт на Вашу квартиру. Начиная с этого момента, Ваше переустройство будет считаться полностью легализованным.

Советы и рекомендации:

Правильный монтаж раздвижных окон для балкона, при объединении комнаты и лоджии.

Помощь в выборе рольставен на окна, с противовзломной системой.

Утепление окна — качественная монтажная пена, для утепления стеклопакетов в холодное время года.

Согласование присоединения балкона к квартире

• Описание

Присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне

Несмотря на обширный выбор планировок, многих собственников она не устраивает. Возникает вопрос: «Как сделать квартиру своей мечты, чтобы она удовлетворяла всем предпочтениям, как расширить полезную площадь?»

Оптимальный вариант решения проблемы — присоединение балкона к комнате или кухне. Группа компаний «ПрофЭксперт» предлагает провести согласование присоединения балкона, чтобы проведенные работы полностью соответствовали установленным законодательством нормам. Все работы проводятся опытными инженерами и юристами.

Что вы получаете, заказав у нас присоединение лоджии?

Среди преимуществ объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней можно выделить следующие аспекты:

увеличение полезного пространства;

возможность реализации собственных дизайнерских фантазий;

Работы предусматривают демонтаж оконного или дверного проема с последующим утеплением лоджии или балкона, также предусматривается частичный снос наружной стены.Мы вам и в этом поможем, мы осуществляем алмазную резку проемов по оптимальной цене.

Как законно перепланировать балкон или лоджию?

Чтобы узаконить перепланировку необходимо пройти процедуру согласования в соответствующих инстанциях. Чтобы согласование присоединения лоджии к комнате или кухне прошло без проблем, наши специалисты берут на себя реализацию следующих этапов:

проработка проекта будущей перепланировки;

проведение расчетов усиления проемов и несущих конструкций;

проведение теплотехнических расчетов;

расчет нагрузки на межэтажные перекрытия;

передача документов в соответствующие надзорные органы.

Только после того, как будет одобрено согласование, присоединение балкона к комнате или кухне можно считать законным.

Помните, что согласование, присоединение лоджии к комнате или кухне следует доверять исключительно профессионалам. Недобросовестный подход к реализации работ может негативно отразиться на прочностных характеристиках конструкции здания.

Согласование, присоединение лоджии к кухне или комнате. Особенности процедуры

Задаваясь вопросом, как присоединить лоджию к комнате или кухне, многие не учитывают ключевые особенности, которыми может сопровождаться эта процедура. Прежде чем приступить к реализации работ необходимо продумать следующие аспекты:

сохранение теплового контура. Для выполнения этой задачи необходимо обязательно проработать проект утепления наружной стены лоджии или балкона и предусмотреть дополнительные источники отопления;

демонтаж оконного блока. Если предусматривается снос оконного блока, следует продумать схему переноса радиатора отопления, при этом нужно помнить что перенос на балкон или лоджию запрещен;

по правилам пожарной безопасности лоджия является элементом укрытия. Если в квартире две лоджии, то проблем с согласованием не возникнет, а если одна, то могут возникнуть разногласия с Пожарным надзором;

демонтаж порога дверной конструкции. Часто провести демонтаж порога невозможно, так как он является элементом, удерживающим балконную плиту.

Чтобы узаконить пристройку балкона и не столкнуться с бюрократическими проволочками обращайтесь к нам, с нами вы можете быть уверены в получении положительного результата.

Сроки согласования присоединения балкона (лоджии) к комнате или кухне

Запрос документации, у застройщика или в архиве, необходимой для согласования разделения

Проведение проектирования усилений

Согласование спроектированной документации в МВК

Ввод помещения в эксплуатацию

Подготовка технического плана на помещение

Указание необходимых изменений в ЕГРН

Обращаясь к нам, вы можете рассчитывать на короткие сроки и консультации по всем интересующим вас вопросам.

Росреестр Татарстана: объединение балкона и комнаты – это реконструкция!

Управление Росреестра по Республике Татарстан разъясняет, допустимо ли объединить комнату и балкон.

Собственники небольших квартир, стремясь увеличить жилую площадь, воплощают в реальность свои самые смелые решения. Одним из таких наиболее распространенных способов является объединение балкона (лоджии) с комнатой.

Совсем недавно Управление Росреестра по Республике Татарстан уже давало разъяснения, что такое реконструкция, перепланировка и переустройство, какие виды работ нужно согласовывать с полномочными органами, а также какие изменения запрещены законодательством. В дополнение к этой теме разъясняем, допустимо ли объединить комнату и балкон.

В соответствии с письмом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 3 марта 2020 года N 6370-ОГ/04, объединить балкон и комнату возможно только с одобрения 100% остальных собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). При этом необходимо в обязательном порядке получить в органах местного самоуправления разрешительные документы.

Ведомство исходит из понятия «реконструкция», закрепленное в Градостроительном кодексе Российской Федерации, которое включает в себя, в том числе изменение площади объекта капитального строительства (в рассматриваемом случае – квартиры). При объединении балкона и комнаты производится демонтаж окна/двери на балкон и присоединение балкона к жилой площади квартиры, что повлечет изменение параметров частей МКД как объекта капитального строительства (площади, объема), а это вкупе с надстройкой, перестройкой, расширением объекта, а также заменой несущих строительных конструкций объекта является реконструкцией помещения. А, как известно, для выполнения работ по реконструкции потребуется получить разрешение на строительство (реконструкцию), а после завершения работ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, при объединении балкона и комнаты надо учитывать, что ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции) входят в состав общего имущества МКД. В этом случае реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

«Следует знать, что реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ. Ведь может случиться так, что в выполнении запроектируемых работ может быть отказано по причине того, что такие изменения объекта недвижимости запрещены законом. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) потребуется направить в орган местного самоуправления (исполком по месту нахождения квартиры) соответствующее заявление и приложить к нему определенный законодательством перечень документов. После завершения реконструкции в том же полномочном органе необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом с целью узаконения прав на реконструированную квартиру необходимо будет обратиться в Росреестр с заявлением о кадастровом учете изменений характеристик объекта недвижимости, приложив к нему технический план объекта», — поясняет эксперт Управления Росреестра по Республике Татарстан Эндже Мухаметгалиева.

Объединение лоджии с комнатой законодательство

Когда с чиновниками договориться не получается, можно найти легальные лазейки

Объединить балкон с комнатой можно, даже если нельзя

Фото: Елена Туленцева

Давно хотели увеличить комнату или кухню за счет балкона, но все кругом говорили, что нельзя? Не верьте! Мы нашли несколько способов обойти запреты и сделать всё так, как вам хочется. Рассказываем, как по закону сделать перепланировку, запрещенную тем же самым законом.

Спросите разрешения соседей

Снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома (2/3 владельцев). Даже тех, кто живет в другом конце здания.

— Примерно до 2012 года можно было спокойно договориться с администрацией, и власти охотно соглашались с перепланировками. Ведь если вы объедините балкон с квартирой, у вас увеличится жилплощадь, соответственно, вместе с этим вырастут и коммунальные платежи. Поэтому администрации спокойно узаконивали такое даже без суда, — рассказывает адвокат Андрей Конышев. — Затем на законодательном уровне решили этот момент исправить. С чем это связано, сказать трудно. Но такую перепланировку приравняли чуть ли не к несущим стенам.

Иногда вопрос даже не в том, что вы якобы будете сносить несущие стены, а в том, что вы вообще собираетесь сделать с балконом. Бывают такие деятели, которые не просто объединяют его с комнатой, но значительно увеличивают площадь и козырек. Это возмущает жильцов, те обращаются в суд, который с огромной долей вероятности признает хозяина неправым и заставит всё переделывать.

Авторы смелых перепланировок, присоединяя балкон к квартире или увеличивая его, тем самым уменьшают площадь общего имущества. Да и увеличить площадь балкона разрешают совсем незначительно — максимум на 30 кв. см. Это не нарушит устойчивости балконной плиты, да и не каждый разглядит отклонение от стандарта, когда посмотрит на ваш балкон со стороны.

Если хотите под шумок увеличить балкон, делайте это максимально незаметно

Фото: Ирина Иманова / 74.RU

— Часто люди хотят увеличить балкон, при этом расширяться собираются минимум на полметра. Но по нормам максимально разрешенная площадь — до 30 кв. см относительно бетонной плиты. Это реально и по строительным нормам, и по нормам БТИ. Но стоит только немного превысить этот предел, то при продаже квартиры это будет считаться перепланировкой. Поэтому, если планируете в дальнейшем продавать свое жилье, придется подумать о том, как эту перепланировку узаконить, — говорит технический специалист компании по комплексному обустройству балконов и лоджий Андрей Иванов.

Так что, прежде чем решите переделывать балкон и объединять его с комнатой, поговорите с соседями и не наглейте с проектом. Чем скромнее будет ваше инженерное решение, тем больше шансов, что оно вообще останется незаметным.

Не трогайте блок с батареей

В большинстве домов запрещено объединять комнату с лоджией, потому что вместе с этим многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, создавая тем самым проблемы общей системе теплоснабжения. Всё из-за того, что комната и кухня — это теплые помещения, а балкон или лоджия — холодные. Если убрать барьер между ними, вы рискуете нарушить целостность теплового контура всего дома. К тому же батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей. Убрав только двери и окна, вы не нарушите тепловой контур квартиры, не затронете несущие стены, не будете переносить батареи на балкон. Так сделала, например, Ксения Фикс.

— У меня был проект грамотный, сделанный специалистами. Плюс у меня последний, 16-й этаж, не снесены несущие стены, — объясняет Ксения. — Фактически мы вынули оконные проемы. Нельзя убирать несущие стены. А у меня что между комнатой и кухней ненесущая стена убрана, что проход на балкон — убраны только оконные проемы.

Тот случай, когда объединяешь балкон с комнатой, особо ничего не нарушая

Фото: Ксения Фикс

По словам адвокатов, такую перепланировку БТИ согласуют без лишних вопросов даже задним числом, потому что никаких нарушений она не принесла. В конце концов, нет такого закона, который впускал бы в вашу квартиру контролирующие органы в любое время дня и ночи. А выясниться ваша перепланировка может, только если вы решите продавать или обменивать жилье.

Если вы всё-таки решили убрать подоконный блок и в вашем доме это разрешено, избежать претензий со стороны контролеров помогут французские раздвижные двери. Это можно сделать далеко не везде — чаще всего в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках такой фокус не пройдет, потому что этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией. Убирать его элементарно опасно.

Если никаких ограничений нет, ставьте двойной стеклопакет, он будет надежно защищать дом от холода извне, а вы, благодаря этому, не нарушите тепловой контур квартиры. Да и фальш-перегородки без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, вряд ли пройдут согласование. Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

— Некоторые собственники ставили стеклянные створки на это место, не превращая балкон в жилую площадь. Получается, что когда они вызывали БТИ, чтобы составить новый план квартиры, то специалисты в документах указывали, что жилец перенес батарею с парапета и убрал балконную дверь. Рисовали более тонкую стенку на плане БТИ. Естественно, когда сотрудники БТИ уехали, собственник эти створки снимал. Ему они вообще не нужны были. Это нужно было конкретно для плана, — делится лайфхаком Андрей Конышев.

Многие российские балконы живо говорят о том, как в стране соблюдают законы

Фото: Дарья Селенская / Сеть городских порталов

Но если у вас не монолитный дом, а объединить комнату с балконом страсть как хочется, не отчаивайтесь — иногда сносить подоконный блок разрешают, но только при одном условии: если вы не будете трогать нижнюю часть стены, разделяющую балкон и квартиру. Как ни странно, именно этот порог играет роль несущего элемента, он держит балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию. Тот случай, когда бюрократия играет на вашей стороне. Совсем избавиться от этого выступа можно только в кирпичных и монолитных домах.

Самый очевидный, простой и безопасный лайфхак, когда вы хотите объединить лоджию с комнатой, — это согласовать перепланировку. Да, в БТИ, возможно, не позволят воплотить в жизнь все ваши безграничные фантазии, но с их разрешением будет как-то спокойней. Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин:

1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ.
4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому, если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Раньше мы уже узнавали, что еще можно и нельзя делать с балконом, и поняли, что на самом деле он не ваш. А если на одном балконе вас не остановить, смотрите, как законно сделать перепланировку во всей остальной квартире и как согласовать даже самые запущенные случаи.

Присоединение лоджии к квартире: объединяем правильно

В Москве и Московской области действуют различные законодательные нормы по присоединению балкона или лоджии к жилому пространству квартиры. Как правильно, безопасно и на законных основаниях расширить пространство квартиры за счет балкона или лоджии?

Присоединение балкона или лоджии необходимо проводить с учетом федеральных и муниципальных законодательных норм.

Присоединение балкона или лоджии в Москве: по своим правилам

Объединение балкона или лоджии с пространством квартиры в Москве не разрешается. Ни один из документов не запрещает напрямую присоединение лоджии или балкона к помещению внутри жилого здания.

В постановлении правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» прямо указано, что присоединение лоджии (но не балкона) допускается в соответствии с проектом перепланировки квартиры. То есть, объединить лоджию с квартирой – это значит, произвести перепланировку своего жилья. Однако, в выпущенном год спустя постановлении № 840-ПП от 26.12.2012 «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы» данное упоминание было опущено, что послужило основанием к прекращению разрешительной практики.

Причина запрета довольно убедительна: такая перепланировка нарушает тепловой контур квартиры, и инфраструктура дома не справляется с возрастающей нагрузкой. В результате снижается температура в жилых помещениях.

Как можно выйти из положения собственнику, которых хочет на законных основаниях расширить пространство комнаты за счет балкона/лоджии?

Самый популярный вариант заключается в установке французского окна между комнатой и балконом. Как это делают?

• Демонтируют подоконный блок и балконный оконный блок с дверью.
• В образовавшийся проем устанавливают светопрозрачную конструкцию. Она может быть распашной или раздвижной, по желанию собственника. Главное, чтобы она разделяла холодное пространство балкона от теплого жилого пространства.

Любой вариант присоединения балкона или лоджии к жилому помещению выполняется с соблюдением пожарной безопасности.

В процессе установки французского окна собственник часто просит демонтировать простенки, прилегающие к проему. В этом случае необходимо учитывать существующие противопожарные нормы. Согласно им, в квартирах, расположенных выше пятого этажа, должен оставаться хотя бы один глухой простенок с минимальной длиной в 1,2 метра.

Например, если в комнате есть два простенка – 1,4 м и 1,3 м длиной, то один из них можно демонтировать полностью, а второй лишь уменьшить до минимальной длины – 1,2 метра.

Присоединение балкона или лоджии в Московской области: законная перепланировка

Постановлений, запрещающих или не разрешающих объединение балконов или лоджий с жилыми помещениями в Московской области, нет. Такие перепланировки при соответствующем согласовании вполне возможны. Для того, чтобы получить разрешение на присоединение балкона или лоджии к комнате/кухне, нужно обратиться к специалистам агентства «Город», которые предпримут все необходимые шаги.

• Проектировщики подготовят проект будущей перепланировки. В него включаются сведения о материалах утепления балкона или лоджии, а также расчет коэффициента теплопроводности остекления. Правильно рассчитанное утепление и остекление компенсируют теплопотери, которые неизбежны при объединении балкона и комнаты.
• Специалисты согласуют проект с управляющей компанией и генеральным проектировщиком здания.
• Проект выносится на комиссию в администрации, где происходит его защита. Комиссия на основании подготовленных документов, выносит положительное решение о перепланировке.

Правила противопожарной безопасности в отношении простенков действуют и в Московской области: квартиры, расположенные выше пятого этажи, должны иметь хотя бы один глухой простенок, минимальной длиной 1,2 м.

Если присоединение балкона или лоджии в Московской области было выполнено без согласования, то специалисты агентства «Город» помогут постфактум узаконить такую перепланировку.

Законная перепланировка. Как правильно сделать ремонт в квартире?

До 2016 года любой владелец квартиры мог объединить комнату и балкон или лоджию, провести туда центральное отопление. После перепланировки изменения можно было зарегистрировать. Они отражались в техническом паспорте помещения. Сейчас Росреестр подобные изменения не регистрирует, а владельцев квартир могут обязать вернуть помещение в то состояние, каким оно было до переустройства. Что же делать людям, которые уже столкнулись с подобной проблемой, и тем, кто только собирается заняться перепланировкой квартиры?

Лоджия плюс балкон

Объединение балкона или лоджии с комнатой — довольно распространённая ситуация. Многие владельцы квартир за счёт такой перепланировки увеличили жилую площадь. Почему же в этом году это вдруг стало невозможно? Поводом для отказа регистрации подобных изменений в квартирах стала судебная практика. Апелляционная коллегия Верховного суда РФ, когда выносила решение по одному из дел, установила, что балконы, балконные плиты и лоджии являются общим имуществом многоквартирного дома. То есть не являются собственностью одного лица.

«Государственные регистраторы проанализировали эту практику и усомнились в полномочии лиц, выдающих распоряжения и узаконивающих подобную перепланировку, – рассказывает Светлана Чебакова, заместитель начальника отдела реконструкции при управлении Росреестра по Омской области. – Для того чтобы решить этот вопрос, осенью 2015 года мы обратились в Государственную жилищную инспекцию Омской области и прокуратуру города Омска. Государственная жилищная инспекция ответила нам, что увеличение площадей объекта путём присоединения неотапливаемого помещения балкона или лоджии, не входящего в площадь квартиры, подпадает под понятие реконструкции. И соответственно такие действия не могут быть совершены без согласия всех владельцев помещений многоквартирного дома».

Что такое реконструкция?

Не всё то, что мы считаем перепланировкой помещения, на самом деле таковой является. Работы, проводимые в помещениях, делятся на перепланировку и реконструкцию. Они существенно отличаются и регулируются разными правовыми актами. Реконструкция — более масштабное изменение квартиры и регулируется Градостроительным кодексом РФ, а перепланировка – жилищным законодательством.

Во время перепланировки невозможно изменить назначение помещения. Холодные помещения, например, балкон, лоджия или веранда, должны остаться холодными, в них нельзя провести центральное отопление или снести стену, отделяющую балкон от комнаты. Такие действия являются реконструкцией, а на неё необходимо разрешение всех владельцев квартир.

Если на руках у собственника помещения уже есть документы, узаконивающие присоединение балкона или лоджии к квартире, можно не волноваться. Никто не заставит вернуть всё так, как было изначально. Если же нет документов, признающих перепланировку законной и соответствующей нормам, то, скорее всего, придётся вернуть помещению вид, соответствующий техническому паспорту квартиры. Конечно, собственник помещения может обжаловать решение Росреестра в суде, но шанс на успех очень мал. Чаще всего, во время судебного процесса законность отказа Росреестра в регистрации изменений только подтверждается.

Продать квартиру, которая не соответствует техническому паспорту помещения, нельзя. Также её нельзя и передать по наследству. Наследник не сможет вступить в свои права, пока не вернёт квартире вид, соответствующий техническому плану помещения.

Несколько пунктов

Что же делать, если собственник квартиры захотел сделать гардеробную, увеличить комнату, или объединить санузел?

Проект выполняет архитектор-проектировщик. В нём указывается, что будет изменено в процессе перепланировки и как квартира выглядит на момент обращения в орган самоуправления. Если проект одобряют, человек может приступать к ремонту. Когда перепланировка завершена, приезжает жилищная комиссия и принимает помещение, подписывает акт.

Этот же алгоритм необходимо проделать и владельцам модных сегодня квартир-студий. Поскольку изначально в таких квартирах вынесен только санузел, владельцы после завершения ремонта и установки межкомнатных перегородок должны документально закрепить изменения.

Самовольная перепланировка является административным правонарушением. За неё могут оштрафовать на сумму от 2 до 2,5 тыс. рублей.