С каким коэффициентом считается площадь лоджии

С каким коэффициентом считать балкон и лоджию или способ сократить стоимость жилья

Многие покупатели недвижимости в новостройках сталкиваются с проблемами правильного расчёта общей площади. Квартиры, расположенные выше первого этажа практически всегда оборудованы пристройками, а иногда несколькими. Их размер, иногда немаленький, застройщиком может учитываться при расчёте окончательной стоимости квартиры. В свидетельстве на право владения недвижимостью размер может быть меньше. Для правильного расчёта конечной оплаты при покупке жилья необходимо учитывать коэффициент балконов и лоджий.

Как посчитать общую площадь?

Если прочитать пункт 5 статьи 15 российского ЖК, то в нём чётко указано, что входит в общую площадь. Обязательно должен суммироваться размер всех комнат и вспомогательных бытовых: кухни, санузла, ванной, коридора, кладовки, прихожей. Законодатели предусмотрели, что террасы, веранды, балконы и прочее напрямую не учитываются. Расчёт нужен для создания статистической базы и проведения анализа масштабов строительства в России.

В решении российского ВС № ГКПИ11-1727 за 2011 год было закреплено право добавлять пристройки к общей площади. Плиты и балки, на которых монтируются балконы относятся к элементам конструкции, увеличивают прочность несущих стен зданий и являются частью общего имущества. За ними должны ухаживать совместно. Несущие и наружные стены, перекрытия, коммуникации являются долевой собственностью. Между ними находятся частные владения. Поэтому балки и плиты балконов принадлежат всем жителям, а то что на них расположено отдельным владельцам. Это закрепляется в документации из БТИ, которая выдаётся каждому владельцу жилья.

Безусловно, на монтаж и оборудование балконов и лоджий тратятся определённые финансы и время, поэтому застройщик имеет право требовать компенсации. Понижающий коэффициент предназначен как раз для учёта этих расходов. Для лоджий он рассчитывается к общей площади как 0,5, а балконов по 0,3. Если все остальные принять за 1, то их размер входит в стоимость умноженный на свою цифру. Таким образом, можно самостоятельно легко подсчитать конечную стоимость квартиры.

В чём отличие веранд, балконов и лоджий?

Для полного понимания разницы в уменьшающих множителях следует сначала понять отличия каждого пристроенного помещения. Например, для лоджий характерно, что они являются помещениями ограниченной глубины, которые встроены в жилой дом. Это не зависит совершенно от наличия остеклённой части. Балкон тоже представляет собой помещение многоквартирного строения ограниченной глубины. Он в отличие от лоджий выступает за фасад и этим отличается от неё. Зато у лоджий есть боковые стенки. Они проектируются таким образом, чтобы не нарушать естественного освещения примыкающей комнаты.

Коэффициент равный единице применяется для веранды. Она отличается тем, что не только не перекрывает дневной световой поток в соседнюю комнату, но даже имеет своё отдельное освещение. К тому же примыкающая комната получает своё независимое окно.

Как правильно учитывать коэффициент понижения?

Если застройщик предлагает на продажу по 60 тыс. рублей за метр квадратный стометровые квартиры и они имеют площадь у балконов — 4 м2, а у лоджий — 6 м2, то полная стоимость будет – 6 млн рублей. Применив уменьшающий множитель, мы получим другие цифры. Тогда все основные помещения будут стоить 5,4 млн, пристройки обойдутся в 72 и 180 тысяч рублей соответственно. Суммарная правильная цена для конечного покупателя снизится на целых 348 тысяч и составит 5,652 млн рублей. Как видим, сэкономленная сумма при соблюдении закона довольно ощутимая. В современных домах с улучшенной планировкой пристройки могут достигать 20 м2! А бывает их часто несколько.

Как не переплатить при покупке жилья?

Чтобы не попасть позже впросак, заплативши лишние деньги, нужно проанализировать ситуацию заранее. Для этого перед заключением договора надо поинтересоваться у продавца о вхождении в общий размер пристроенных помещений и по какому принципу. Очень часто недобросовестный продавец старается увильнуть от прямого ответа. Любимая отговорка звучит так, что на данный момент невозможно провести окончательный расчёт цены жилья, строительство ещё ведётся и не получена вся техническая документация на этот объект.

После окончания строительства наступает период сдачи объекта государственной комиссии. Для этого застройщик обязан знать реальное количество построенных квадратных метров. Точно определить размеры всех помещений могут специалисты из местного БТИ. После окончания своей работы бюро предоставляет документы в виде сводной таблицы со всеми данными, разделёнными по категориям, в том числе по неотапливаемым помещениям. После этого специалисты из БТИ выдают справки по отдельным квартирам. Здесь они обязаны для расчётов применять коэффициент для понижения.

После проведения всех необходимых замеров и получения справки застройщик получает возможность сориентироваться по продажной стоимости каждой квартиры и высчитать реальную цену. Если по какой-либо причине продавец не учитывает в своих расчётах множитель, а всё просто суммирует, то для решения вопроса в сторону покупателя нужно обращаться в судебные органы. В случае выигрыша стоимость жилья снизится.

Можно понять в этой ситуации и девелопера. Его естественное желание – заработать побольше, поэтому он идёт на всяческие ухищрения для этого. Забывая о существовании законодательного акта, он суммирует все пристройки. Отношения заказчика и подрядчика регулируются договором, согласно его статьям происходит одинаковая оплата за каждый квадратный метр строения, независимо от назначения. Это может быть комната, подъезд или пр. пристройки, сделанные по современным проектам, достигают значительных размеров, поэтому заказчик пытается уменьшить свои потери за счёт умножения на 1.

Покупателю поможет суд

Первое судебное разбирательство по поводу пересчёта цены за жильё прошло ещё в 2011 году в Кунцевском суде. Иск был подан на девелопера за переплату при покупке квартиры с неотапливаемой лоджией. Покупатель вознамерился вернуть себе разницу в цене. В результате судебного процесса юристами были рассмотрены строительные государственные нормы и существующие множители для понижения стоимости. По итогам рассмотрения судья принял сторону покупателя и заставил застройщика выплатить 228 тысяч рублей компенсации.

Чаще всего жуликоватые продавцы рассчитывают продажную стоимость недвижимости по единичному множителю ко всей площади жилья без выделения пристроек. Покупатель в таком случае имеет полное право обратиться в суд, для возвращения разницы в пересчёте, используя правильный коэффициент. Иногда продавцы поступают более оригинально и вводят в расчёт собственный коэффициент, например, 0,5 и 0,8. Эти данные взяты с потолка и не соответствуют государственным строительным нормам. За нарушение закона их также можно привлечь через суд к денежной компенсации за обман.

Иногда для решения проблемы с пристройками девелопер при расчёте цены полностью убирает эти помещения из общей площади. Свои убытки он покрывает за счёт незначительного увеличения цены за один квадратный метр. Тут покупателю крыть нечем и остаётся только принять решение о покупке недвижимости.

Подводя итог

Каждый человек при покупке такого дорогого товара, как недвижимость, старается уменьшить затраты где только возможно. Поэтому не нужно забывать о применении понижающего коэффициента для окончательной цены. Такое право предоставлено российскими законами. Если во время предварительных переговоров относительно стоимости пристроек не получается прийти к единому мнению с застройщиком, а жильё подходит покупателю по остальным параметрам, то можно смело заключать договор долевого участия. После окончания строительства и выдачи справок из БТИ можно проверить окончательную цену применяя множители. Если недобросовестный девелопер нарушил закон и посчитал неправильно площадь квартиры, то всегда допускается обратиться в суд. Для юристов национальное законодательство превалирует над пунктами ДДУ.

Будьте внимательны и помните о своих правах.

Какая площадь квартиры должна указываться при внесении сведений в ЕГРН?

Владимир, г. Москва 13 апреля 2018 года, 14:19 просмотров: 8434

Какая площадь должна по закону вносится в кадастровые документы?

а) общая площадь квартиры, указанная в договоре ДДУ?

б) общая площадь квартиры за минусом площади балкона или лоджии?

в) полезная площадь (т.е. без площади стен!), т.е. та площадь, которая будет учитываться при формировании величины коммунальных платежей и налогов!

Иначе зачем застройщик возвел стены высотой 1 метр? Для того, чтобы измерить площадь комнат, т.е. полезную площадь?

В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведения о помещении (квартире), расположенном в многоквартирном доме, вносятся на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и технического плана здания (многоквартирного дома).

В соответствии с требованиями Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (ред. от 01.11.2016) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» технический план здания (многоквартирного дома) в обязательном порядке содержит полученные, в том числе по результатам кадастровых работ, сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета всех расположенных в таком здании (многоквартирном доме) помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест.

Требования к определению площади здания, сооружения и помещения утверждены приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 г. № 90.

В соответствии с пунктом 12 указанного приказа:

Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

Между тем, статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ определяет, что в договоре (участия в долевом строительстве) указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя РФ от 25.11.2016 г. №854/пр во исполнение Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения:

для лоджий – 0,5;
для балконов – 0,3;
для террас – 0,3;
для веранд – 1,0.

Таким образом, застройщиком при заключении договоров участия в долевом строительстве для целей определения предмета и цены договора используется общая приведенная площадь жилых помещений, включающая в себя помимо жилых помещений, лоджии, веранды, балконы и террасы. А Федеральным законом от 13.07.2015 г. №218-ФЗ не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости (Далее – ЕГРН) сведений об «общей приведенной площади» и «общей площади» жилого помещения. В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 г. №90 определяется и вносится в ЕГРН площадь помещения, в связи, с чем отсутствуют основания для применения при выполнении кадастровых работ каких-либо понижающих коэффициентов, в том числе согласно положениям Приказом Минстроя РФ от 25.11.2016 г. №854/пр. Данная позиция также отражена в письме Минэкономразвития РФ от 24.04.2017 г. №Д23и-2451.

Читать еще: Натяжной потолок на балконе

В этой связи, площади жилых помещений, которые подлежат внесению в ЕГРН могут отличаться от площадей, указанных в проектной документации и договорах долевого участия в строительстве.

Порядок ведения ЕГРН, утвержден приказом Минэкономразвития № 943 от 16.12.2015 г. В соответствии с этим документом, з аписи кадастра недвижимости о помещении указываются следующие основные сведения: площадь в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра.

Что такое приведенная площадь

Общая площадь, жилая, приведенная – что означают все эти слова и на какой параметр обращать внимание при проведении всевозможных сделок с недвижимостью? Мы решили рассказать вам, что такое приведенная площадь квартиры, каким образом она считается и когда вообще используется это значение?

Что называют приведенной площадью

Это понятие считается устаревшим и сегодня почти не используется, а раньше этот параметр учитывали для обозначения суммы платежей по коммунальным услугам. Что же это такое и где используется? В общую приведенную площадь включаются все имеющиеся помещения, в том числе балконы и кладовые.

Примечательно, что террасы, лоджии и балконы рассчитываются по заниженному коэффициенту, так как подобные помещения не жилые, а общедомовые. При этом каждый понимает, что балкон прибавляет удобства. Так почему же тогда у владельцев квартир с лоджиями/балконами коммунальные платежи должны быть такими же, как у людей без этих дополнительных удобств?

Все закономерно, но ведь на балконе или лоджии жить нельзя, а еще они не отапливаются, поэтому взимать за них плату, как с полноценных комнат, тоже неправильно. Помещения относят к приведенной площади, которая рассчитывается с особыми коэффициентами.

Чем общая площадь отличается от приведенной?

Как уже отметили, приведенная площадь квартиры – это термин, который почти не используют в современном мире, а вместо него применяют термин общей площади. Подобное положение дел вызывает путаницу среди не разбирающихся людей.

В зависимости от периода покупки квартиры, правоустанавливающая документация может содержать разные данные и формулировки. При этом общая площадь тоже обозначалась по-разному:

Без лоджий с балконами, будто они отсутствуют (даже если по факту они есть).
С учетом данных помещений, но их площадь рассчитана по коэффициентам. Соответственно, общая площадь совпадает с приведенной.
С учетом габаритов балконов/лоджий в полном размере, то есть без коэффициентов.

Несмотря на все это, по факту отличий между общей и приведенной параметрами площади нет.

Как проводятся расчеты?

Общая приведенная площадь жилья просчитывается, как совокупность размеров всех имеющихся помещений, в том числе:

кладовых;
встроенных в стены шкафов;
веранд и сушилок;
балконов/лоджий и пр.

Но как считать этот показатель? Как было сказано, используются коэффициенты:

балконы с террасами – 0,3;
лоджии – 0,5;
веранды – 0,8;
совмещенные балкон с лоджией – 0,4.

Все эти данные регламентированы СНиП 31.01.2003. По закону, все эти помещения рассчитываются с понижающим коэффициентом в том случае, если они неотапливаемые.

Тонкости, о которых нужно знать

Жилплощадь отличается от общей и приведенной. К ней относят те помещения, в которых теоретически могут проживать люди: гостиные, спальни, детские комнаты. К общей также относят кухню, ванную и туалет, а по актуальному жилищному кодексу нашей странны формулировку «жилой площади» уже не используют.

Если изучить законодательство, вы найдете там формулировку, что общей площадью (ранее ее называли приведенной) является сумма всех жилых и нежилых помещений вместе с частями жилого дома.

Надеемся, мы помогли разобраться, как рассчитать жилую площадь квартиры из общей, что такое приведенная площадь, чем она отличается от других параметров и в каких случаях ее используют.

Если Вам необходимо рассчитать приведенную, общую площадь квартиры — обращайтесь к нам, в агентство недвижимости Вотчина. Наши сотрудники проведут рассчеты оперативно и грамотно, не оставив без внимания ни один нюанс. Компания существует на рынке недвижимости с 2001 года — за столь долгий срок мы накопили колоссальный опыт. Профессиональные риэлторы и юристы «Вотчины» окажут весь спектр специализированных услуг, в т.ч. одну из главных — осуществят проверку квартиры перед покупкой.

Как разграничить общую и жилую площадь квартиры?

Многие люди рано или поздно сталкиваются с новостью, что, оказывается, площадь квартиры – это не однородное понятие, а весьма сложное и составное. Это для них оказывается сюрпризом, и нередко неприятным. А между тем знать, какие бывают площади, чем друг от друга отличаются и как этим нужно пользоваться – весьма полезная и даже необходимая информация. Например, чем отличается балкон от лоджии? Ванная и кухня к какой категории относятся? Все эти вещи следует знать.

Три площади квартиры

Самым распространенным случаем, когда знание того, как считается площадь квартиры, очень помогает, а незнание становится роковым – это покупка квартиры с долевым участием. Нередко застройщик пытается зачесть лоджию в общую площадь квартиры, увеличив, таким образом, ее стоимость. Чтобы быть готовым к такому повороту событий первым делом нужно уяснить, что квартира имеет три разные площади:

жилая площадь квартиры;
площадь квартиры;
общая площадь квартиры.

Правила и нормативы определения общей площади помещений регулируются Жилищным Кодексом РФ, в частности ст.15, п. 5, а также Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37).

Жилая площадь – это сумма площадей жилых комнат. Общая площадь квартиры – это сумма площадей всех комнат, составляющих данную квартиру, в том числе подсобных помещений, кроме лоджий, балконов, веранд и террас. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванных, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Ну и площадь квартиры – это сумма площадей всех помещений, составляющих квартиру, в том числе балконы, лоджии и террасы, площадь которых посчитана с определенным коэффициентом. Коэффициенты такие: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Теперь понимаете, чем балкон отличается от лоджии? Лоджия имеет боковые стены, потолок и как бы утоплена в здание, а балкон выступает за периметр дома. И расчет их площади происходит по-разному. Эти на первый взгляд лишние и непонятные различия имеют далеко идущие юридические последствия, так что не пренебрегайте ими.

Обманувшиеся дольщики

Исходя из этого, нужно быть очень внимательным при покупке квартир по договору долевого участия. Дело в том, что проектирование и строительство многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003, в котором расчет площадей предлагается производить согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда. По этой же инструкции производится обмер квартиры при постановке на кадастровый учет, то есть, площадь квартиры рассчитывается с применением понижающих коэффициентов. Но важно знать, что расчет стоимости квартиры регламентируется уже договором долевого участия, а в нем может быть записана какая угодно категория площади. Это может быть жилая площадь, тогда цена квартиры будет выше. Но компания может брать за основу общую площадь, тогда квадратный метр будет стоить меньше, в этом случае застройщик возьмет свое за счет большей квадратуры.

Чтобы не попасть впросак, то есть, чтобы не думать, что вы платите только за жилую площадь, а в итоге вам выставили счет за общую, следует внимательно изучить договор долевого участия. В частности, обратить внимание, какая площадь квартиры идет в зачет. После всего доказать свою правоту будет крайне сложно. Только если реальная площадь квартиры будет отличаться от указанной в документе, можно заставить застройщика вернуть деньги.

На что влияет метраж квартиры

Кубатуру помещения нужно знать также и для оплаты коммунальных платежей, поскольку она напрямую зависит от этого. Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации (от 23.05.2006 г. № 307) для начисления платы за отопление учитывается общая площадь жилого помещения за исключением неотапливаемых помещений. Так что балкон, лоджия, кладовые, в отличие от туалета, коридора, кухни, не входят в площадь, за отопление которых нужно платить. Но помните, что они входят в строку «квартплата».

Также следует помнить, что вы вносите плату за общедомовые нужды пропорционально метражу принадлежащей вам недвижимости. Кстати, владельцам квартир с нестандартной планировкой следует помнить, что в площадь квартиры не входят ниши, высота которых менее 1,8 м; площадь под лестничным проемом (для двухуровневых квартир), если высота от пола до нижней части лестницы не превышает 1,6 м (измеряется по перпендикуляру к полу); место под функциональной печью или камином; дверные проемы, арочные проемы, если их ширина меньше 2 м.

Что касается балкона, то есть еще несколько важных моментов, которые следует учитывать. Вы можете распоряжаться только внутренней площадью балкона, внешняя часть является собственностью всех жильцов дома. В этом есть свои плюсы. К примеру, жильцы дома могут сдать в аренду внешнюю часть площадей всех балконов под рекламный баннер и получать с этого неплохие деньги. Тот же принцип вступает в силу, если кто-то из соседей решил завести у себя на балконе вьющееся растение. Чтобы оно могло переползать на другие балконы, его владелец должен заручиться согласием других владельцев балконов.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Входит ли балкон в общую площадь квартиры

Количество просмотров: 125 561

При покупке квартиры в новостройке часто возникает вопрос, входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры.

Вопрос этот возник не на пустом месте, некоторые застройщики площадь балкона не считают вообще, некоторые считают с коэффициентом, 0,3%, другие 0,5%, а есть такие, которые балконы считают по полной стоимости квадрата.

Для того, чтобы наиболее полно подойти к ответу на этот вопрос, давайте разобьем его на составляющие:

Что говорит про площадь балконов и лоджий Жилищный кодекс России;
Что написано по этому вопросу в Строительных Нормах и Правилах России;
Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?
Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент.
Входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Вот, что мне удалось выяснить:

1. Жилищный Кодекс РФ (Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года, редакция от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 29.12.2014 N 485-ФЗ, статья 15 гласит:

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как мы видим из этого документа, балконы, лоджии, веранды и террасы, не входят в общую площадь помещения. Жилищный кодекс говорит об этом однозначно.

Рассмотрим другой документ, на который часто ссылаются при подсчете общей площади квартиры, это Строительные правила.

2. Строительные правила — СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».

Пункт 2,2. Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Читать еще: Как правильно застеклить балкон

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом № 37 от 04.08.98 Минземстроя России.

Открываем вышеприведенный Приказ.

Приказ № 37 Федеральной службы государственной статистики от от 04.08.98. «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Итак, СП 54.13330.2011 ссылаясь на Приказ №37, говорит о том, что балконы, веранды, террасы входят в общую площадь квартиры, но с понижающим коэффициентом.

То же самое сказано в обязательном приложении №2 к СНиП 2.08.01-89. Пункт 2 Приложения гласит «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.»

Налицо несоответствие. Жилищный кодекс говорит о том, что балконы, лоджии и террасы не входят в общую площадь помещения, а Строительные правила, в то же время утверждают, что они входят в общую площадь, но с понижающим коэффициентом. Для того, чтобы понять, как с этим дальше жить, ответим на третий вопрос.

3. Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?

Ответ, должна. Ведь застройщик тратит на её изготовление строительные материалы, силы и время, а любая работа, как известно, должна оплачиваться. Именно об этом говорится в СНиПах и СП, а также в письме Министерства Регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08.

4. Ответ на четвертый вопрос. Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент?

Мы уже выяснили, что оплачивать балконы и лоджии мы всё-таки должны. Но оплачивать мы их должны не на 100%, а с понижающими коэффициентами о которых говорилось выше.

Почему так? Почему не бесплатно, как написано в жилищном кодексе?

Потому что Жилищный кодекс регулирует отношения между эксплуатирующей организацией и собственником квартиры, а СНиПы и СП регулируют отношения между застройщиком и дольщиком.

Как мы помним, в СП 54.13330.2011 и в СНиП 2.08.01-89 говориться о понижающих коэффициентах. То есть, застройщик, выставляя на продажу квартиру должен оценивать площадь лоджии с коэффициентом 0,5, площадь балкона с коэффициентом – 0,3.

5. Остался последний вопрос, входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Коммунальные службы считают оплату жилья исходя из общей площади помещения. Без коэффициентов. Почему? Потому что в Жилом кодексе ясно сказано, что балконы и лоджии не входят в общую площадь помещения.

Именно на этом этапе у хозяев квартир и возникает множество претензий к коммунальщикам, когда балконы и лоджии вдруг оказываются включены в общую площадь помещения.

Но зачастую, прямой вины эксплуатирующей организации в этом нет. Они начисляют квартплату на основании тех документов, которые вы предоставляете им. То есть, на основании кадастрового паспорта, который выдается вам на руки после того, как вы подписали приемопередаточный акт у застройщика.

Поэтому, для дольщика необходимо понимать, что, подписывая акт приёма-передачи квартиры он сам должен отследить, чтобы в документе была указана общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким актом можно спокойно идти в регистрационную палату и регистрировать право собственности на квартиру. Кадастровый паспорт вы получите с правильно посчитанной общей площадью квартиры, без учета лоджий и балконов.

Что делать, если застройщик настаивает на том, чтобы в акте приёма-передачи была указана общая площадь с учетом лоджий и балконов?

Можно подписать такой акт. Но перед тем как идти регистрировать квартиру загляните в Бюро технической инвентаризации и попросите сделать вам правильный технический паспорт квартиры.

Поскольку специалисты БТИ в своей работе пользуются Жилищным кодексом, то они правильно посчитают вам площади, указав общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким техническим паспортом и приемопередаточным актом уже можно идти в регистрационную палату и регистрировать свою недвижимость. Общую площадь квартиры вам пропишут по плану БТИ.

Надеюсь, я смог ответить на мучающих многих людей вопрос о том входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры, а также, входит ли площадь балкона в оплату коммунальных услуг.

Огромную помощь в составлении этого материала мне оказала юрист по работе с недвижимостью М.А. Сиденко, за что ей отдельная благодарность!

Если остались вопросы по этой теме, то прошу задавать их в комментариях к статье.

ДАБІ Україна

На допомогу будівельникам та будівництву: самовільне будівництво, ліцензія та контроль

Головна
Новини ДАБІ
Закони

Мінрегіонбуд

Самовільне будівництво в Україні

Головна
Площадь балкона

Площадь балкона
в общей площади квартиры по БТИ

Как в БТИ учитывается площадь балкона или лоджии в общей площади квартиры?

Для правильного подсчета общей площади квартиры важно знать, как в БТИ учитывается площадь балкона.

Часто непонятно: балкон входит в жилую площадь квартиры или в общую?

Это имеет значение и для налогообложения, которое зависит от площади квартиры, и для купли-продажи или регистрации права собственности на квартиру, и для отопления квартиры — ведь оплата идет по тарифу за один квадратный метр общей площади.

Подсчет площади балкона и лоджии в квартире для технической инвентаризации в Украине регулируется Инструкцией БТИ и строительными нормами ДБН В.2.2-15-2005 (ЖИТЛОВІ БУДИНКИ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ).

Основным документом считается Инструкция БТИ, а ДБН В.2.2-15-2005 касаются квартир и общежитий, построенных (реконструированных) с 01 января 2006 г. и позже.

Балкон — это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, которая служит для отдыха в летнее время года.

Лоджия — перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещения, открытое во внешнее пространство или остекленное, служит для отдыха в летнее время года и солнцезащиты.

Балконы и лоджии могут быть открытыми или застекленными и считаются летними помещениями. К летним помещениям, кроме балкона и лоджии, еще относятся терраса и веранда.

Терраса — огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу; размещается на земле или над ниже расположенным этажом.

Веранда — застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к малоэтажного жилого дома или встроенное в него.

Понятно, что терраса и веранда больше относятся к усадебным домам.

Как считать площадь балкона

Балкон и лоджия учитываются в общую площадь квартиры, но с понижающим коэффициентом.

Общая площадь квартиры — это сумма площадей всех помещений квартиры, встроенных шкафов и летних помещений с понижающим коэффициентом.

Если, например, ванная имеет площадь 3,5 кв.м, то в техпаспорте ее площадь инженер БТИ запишет 1 к 1 — 3,5 кв.м.

А летние же помещения (балкон или лоджия) будут иметь меньшую общую площадь квартиры, чем фактически.

Так, расчетная площадь незастекленного балкона будет умножаться на понижающий коэффициент 0,3, т.е. учитывается только 30% от фактической. Площадь застекленного балкона учитывается с коэффициентом 0,8, т.е. учитывается 80% от фактической.

Например,
незастекленный балкон фактической площадью 5 кв.м для техпаспорта будет увеличивать общую площадь квартиры на 1,5 кв.м, такой же застекленный — на 4 кв.м.

Для лоджий понижение не такое большое.
Коэффициент для незастекленной лоджии равен 0,5,
для застекленной — 1,0.

Входит ли площадь балкона
в отапливаемую площадь?

Согласно «Правил предоставления населению услуг газоснабжения» (по состоянию на 02.03.2015 г.) «отапливаемая площадь — общая площадь квартиры (дома) без учета площади лоджий, балконов, террас, а также площади помещений, где отсутствуют теплоотдающие поверхности (радиаторы, регистры, стенки печей, трубопроводы систем отопления и т.п.), которые непосредственно не связаны с отапливаемыми помещениями дверными и другими отверстиями» (п.2 Правил).

Приведенная площадь

Приведенная площадь квартиры.

Приведенная площадь квартиры — общая площадь квартиры, с учетом всех подсобных помещений, куда различные помещения входят с определенными коэффициентами. Например, балкон учитывается с коэффициентом 0,3, а лоджия — с коэффициентом 0,5 от их реальных значений. Так, балкон площадью 3 кв.м. войдет в приведенную площадь квартиры не как 3 кв.м, а как:
3 х 0,3 = 0,9 кв.м.
Лоджия, той же площади, т.е. 3 кв.м. войдет в приведенную площадь квартиры как:
3 кв.м. х 0,5 = 1,5 кв.м.
Понятие «приведенная площадь квартиры» использовалось при начислении коммунальных платежей и квартплаты. Потому что ясно, что с балконом — комфортнее, чем без него. И если общая площадь квартиры, что с балконом, что без, — одинакова, то почему человек, имеющий балкон или лоджию, должен платить такую же квартплату, как человек проживающий в такой же квартире, но в которой ни балкона, ни лоджии нет? С другой стороны, на балконе жить не будешь. И балкон, и лоджия — неотапливаемые помещения, так почему брать оплату за них, как за другие помещения квартиры? Именно потому, и балкон, и лоджию стали включать в приведенную площадь с коэффициентами.
Сейчас понятие «приведенная площадь квартиры» почти не используется, а чаще используется понятие «Общая площадь квартиры», из-за чего происходит определенная путаница.
Дело в том, что в зависимости от того, когда, в какие годы была сделка с недвижимостью, в правоустанавливающих документах указывали различную общую площадь квартиры:

Без учета лоджий и балконов вообще, как будто их нет в квартире (даже если балконы и лоджии имеются);
С учетом лоджий и балконов, учитывая балконы и лоджии с коэффициентами, то есть, «общая площадь квартиры» соответствовала «приведенной площади квартиры»;
С учетом лоджий и балконов, считая их «как есть»: безо всяких понижающих коэффициентов.

Приведенная площадь доли квартиры.

Приведенная площадь доли квартиры — доля общей площади квартиры (в квадратных метрах), которая принадлежит собственнику комнаты, с учетом жилых и нежилых помещений квартиры.
Принято, что нежилые помещения квартиры (санузел, кухня, коридоры и проч.) распределяются между сособственниками квартиры пропорционально долям жилой площади.
Приведенную площадь каждого из участников считаем по формуле:
Приведенная площадь = общая площадь квартиры / жилая площадь квартиры х площадь комнаты, принадлежащей конкретному участнику долевой собственности.

Пример:
Имеется 2-комнатная квартира общей площадью 54 кв.м. Одному из сособственников квартиры принадлежит комната 10 кв.м., второму — 20 кв.м.
Рассчитаем, какая приведенная площадь принадлежит одному собственнику, а какая — другому.
Жилая площадь квартиры составляет 10 + 20 кв.м. = 30 кв.м.
Приведенная площадь того участника долевой собственности, которому принадлежит комната площадью 10 кв.м.:
54 / 30 х 10 = 18 кв.м.

Приведенная площадь того участника долевой собственности, которому принадлежит комната площадью 20 кв.м.:
54 / 30 х 20 = 36 кв.м.

Информация актуальна по состоянию на 18.08.2010

«Лоджия» или «зимний сад»?

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29.09.2015 на решение Коптевского районного суда г. Москвы от 09.07.2015 по делу № 2-1963/15

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила без изменения решение Коптевского районного суда г. Москвы о вменении в обязанность ответчика-застройщика внести изменения в экспликацию БТИ в части замены названия помещения с «зимнего сада» на «лоджию».

Застройщик в одинаковых квартирах в зависимости от условий договоров, заключенных с дольщиками, в проектной документации, переданной в БТИ, одно и то же помещение называл то «зимний сад», то «лоджия».
Проектная площадь квартир на момент заключения Договора соинвестирования определялась на основании СНиП 2.08.01-89 «Строительные нормы и правила. Жилые здания», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78 (п. 2 Приложения 2): «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».
В Приложении 1 к данному СНиП дается определение лоджии: перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.
В этом документе, также как и в других СНиПах, нет определения «сад зимний», а также отсутствуют нормы его проектирования и строительства. Поэтому это помещение в квартире истца учтено в экспликации с коэффициентом 1,0.
Из проектной документации следует, что на стадии «П» (предварительная) в квартире истца имеется помещение под названием «лоджия», а на стадии «Р» (рабочая, т.е. окончательная) – «лоджия-зимний сад». Соответственно, увеличилась площадь квартиры истца. В связи с этим застройщик потребовал доплаты. Истец с требованием не согласился.

Судом установлено, что между истцом и застройщиком заключен договор о соинвестировании строительства многофункционального жилого комплекса, по условиям которого истцу передано право требования на получение в собственность квартиры с балконом (лоджией) проектной площадью объекта 72,34 кв. м. Никаких изменений технических или качественных характеристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) не производилось.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
ТБТИ проведено обследование помещений и сделан вывод, что площадь помещения «зимний сад» входит в общую площадь квартиры как вспомогательная и составляет 6,8 кв. м.
В соответствии с Инструкцией № 37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.
Застройщиком были представлены в ТБТИ письма, согласно которым он просит считать обозначения, указанные в проекте «Архитектурные решения» «лоджия – зимний сад» как «зимний сад», площадь которого входит в общую площадь квартиры. Кроме того, застройщик представил в ТБТИ проект, где обозначения в чертежах «Архитектурные решения» корпуса «Б» обозначены как «лоджия», по остальным квартирам данного комплекса считать «зимний сад». В спорной квартире истца указанное помещение числится как «зимний сад».
Каких-либо изменений в проект о переименовании «зимнего сада» в «лоджию» не осуществлялось и согласно представленному застройщиком проекту значится «зимний сад». О том, что площадь «зимнего сада» необходимо включать в общую площадь квартиры, подтверждается письмом Министерства экономического развития, согласно которому площади мансарды, расположенных на цокольном и подвальном этажах котельной, мастерской и иных помещений, а также площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (к которым можно отнести в том числе оранжереи, бассейны, гладильные, зимние сады), включаются в общую площадь здания. На основании этого суд первой инстанции истцу отказал.
Апелляционный суд жалобу истца удовлетворил.
Поскольку истцом приобретался не отдельный жилой дом, а квартира и спорное помещение находятся в квартире, данные экспликации БТИ должны соответствовать проектной документации жилого комплекса, в котором истцом приобретена квартира. Иначе говоря, к спорному помещению следует применять коэффициент 0,5.
Указом Президента РФ от 01.11.2013 № 819 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» с 01.11.2013 г. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству было преобразовано в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Соответственно, ему были переданы функции Федерального агентства, в частности «по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства».
Истцом представлено письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации относительно разъяснения определения «зимнего сада», согласно которому для устройства зимнего сада на лоджии требуется создание определенного температурного и влажностного режима, необходимого для развития растений. В связи с этим проектом должно предусматриваться устройство на лоджии систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Следовательно, если проектом предусматривается устройство зимнего сада в помещениях жилого дома, то названия и назначения таких помещений должны быть определены проектом.
По мнению Судебной коллегии Мосгорсуда районный суд правомерно учел письмо Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор), в функции которого входит надзор за исполнением прошедших экспертизу проектов в строительстве, в котором указано, что согласно проектной документации в рассматриваемом помещении системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха не предусмотрены.
Также был учтен ответ на запрос суда, полученный от проектной организации, согласно которому в проектной документации спорное помещение обозначено как лоджия с возможностью переоборудования в зимний сад при условии инженерных коммуникаций, необходимых для устройства зимнего сада, а именно отопление, вентиляция и кондиционирование.
Но в окончательном варианте проекта все эти сети не предусмотрены, поэтому к спорному помещению следует применять понижающий коэффициент 0,5.
Доводы застройщика-ответчика не являются основанием для отмены решения районного суда.

Исходя из обычной практики, застройщик по окончании строительства жилого дома изобретает способы увеличения площади квартир для того, чтобы собрать с дольщиков-инвесторов-покупателей дополнительные денежные средства. Однако застройщику не стоит придумывать новые способы увеличения метража квартир, а дольщикам имеет смысл запомнить условия, при которых лоджия превращается в зимний сад.

Чем отличается общая площадь квартиры от жилой?

Среднестатистический россиянин вряд ли знает, какие квадратные метры относятся к общей площади квартиры, а какие — к жилой. Куда, к примеру, причисляются ванная и кухня? И как быть с балконами, лоджиями и лестницей в двухуровневой квартире? На первый взгляд, эти юридические тонкости кажутся не слишком нужными в повседневной жизни. Однако от цифр, указанных в документах на квартиру, напрямую зависят многие статьи коммунальных расходов и рыночная стоимость жилья. Для начала попробуем сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры.

Разбираемся в терминологии

Для начала попробуем сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из суммы площади всех частей такого помещения. В эту кубатуру также включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Балконы, веранды, террасы и лоджии сюда не входят. Понятие жилая площадь в Жилищном Кодексе как таковое не выделяется.

Однако при определении площадей жилых домов и квартир также применяется Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37). В ней дается следующее определение. Общая площадь квартиры образуется суммой площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, которые рассчитываются со следующими понижающими коэффициентами:

лоджии — 0,5;
балконы и террасы — 0,3;
веранды и холодные кладовые — 1,0.

Под жилой площадью вышеупомянутая инструкция понимает сумму площадей всех жилых комнат квартиры. Правда, в этом документе фигурирует также понятие «площадь квартиры», которое, по сути, совпадает с определением общей площади, данным в ЖК.

Как рассчитывается площадь в новостройке

Неудивительно, что при таком обилии терминов и их трактовок, возможно возникновение спорных ситуаций. Чаще всего это происходит при покупке квартир по договору долевого строительства, при заключении которого застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом. Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП в котором расчет площадей предлагается производить согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда. Она же применяется и при обмере квартиры для постановки кадастровый учет, т. е общая площадь рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.

Но есть один нюанс: какую цифру брать за основу при расчёте стоимости квартиры в новостройке прописывается в договоре долевого участия. Это зависит от маркетинговой политики застройщика: можно взять жилую площадь, и тогда квадратный метр будет стоить дороже. А можно снизить стоимость «квадрата», чтобы привлечь покупателей, взяв за основу общую площадь. Однако эта дешевизна окажется мнимой, т.к. ее компенсирует больший метраж. Так что, нужно внимательно изучить ДДУ, чтобы понять какая площадь будет учитываться при определении стоимости квартиры, иначе неправоту застройщика доказать вряд ли получится. Предъявить претензии возможно, только если реальная площадь квартиры будет отличаться от указанной в документе, тогда дольщик имеет право потребовать вернуть деньги за недостроенные метры.

Также стоит обратить внимание на отличие лоджии и балкона. На первый взгляд эти понятия почти идентичны, однако при расчете общей площади для них применяются разные коэффициенты (0,5 —для лоджии и 0,3 — для балкона). Отличия же заключаются в следующем. Лоджия имеет боковые стены, потолок и как бы утоплена в здание, а балкон выступает за периметр дома.

На что влияет метраж квартиры

Помимо рыночной стоимости недвижимости, кубатура квартиры влияет и на размер коммунальных платежей.

Так, для определения платы за отопление согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации (от 23.05.2006 г. № 307), учитывается общая площадь жилого помещения за исключением неотапливаемых помещений (холодных лоджий, балконов, кладовых и т.п.). При отсутствии счетчиков такая же система действует и при начислении платы за горячее и холодное водоснабжение.

Недавнее нововведение в сфере ЖКХ — общедомовые нужды — также косвенно связаны с количеством метров общей площади, находящихся в собственности каждого жильца. Каждый собственник жилья платит за ОДН пропорционально метражу принадлежащей ему недвижимости. Так что существующие юридические премудрости могут стать причиной увеличения коммунальных расходов. А поскольку итоговая сумма зачастую оказывается весьма солидной, владельцы квартир имеют право знать, за какую площадь им придется платить.

Ольга Федосова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

голоса

Рейтинг статьи